Január 1-től változtak a termőföldterületek öröklésének szabályai

Fogalmazhatunk így: köztudomású, hogy a hazai agrárpolitika kiemelt célja a hazánkban 30 éve jelen lévő osztatlan közös eddig megoldhatatlannak tűnő problémájának mielőbbi, végleges felszámolása. Ennek rendelték alá a termőföldterületek öröklési szabályainak változtatásait is idén január 1-től. A földterületek feldarabolását elkerülendő az örököstársaknak négy lehetőség áll rendelkezésükre, ám csak törvényes öröklés esetén és kizárólag, ha 2022.12.31. után hunyt el az örökhagyó. A változások tehát a végrendeleti öröklést nem érintik.

Szerzésmód és öröklés

A tulajdon átszállásának alapvetően két módja lehetséges: eredeti és a származékos. Az eredeti szerzésmódba tartozó formák a hatósági árverés, a hatósági/bírósági határozat, a kisajátítás és az elbirtoklás. Mivel a dolgon szerzéskor nem állt fenn tulajdon, vagy ha fennállt is, a szerző tulajdonjoga nem a korábbi tulajdonos tulajdonjogán alapszik, arra tekintet nélkül jön létre, ezért nem szállnak át az új tulajdonosra a megszerzett dolgot érintő esetleges korlátozások, terhek. A másik szerzésmódot származékos szerzésmódnak nevezzük, bár a származtatott kifejezés használata jobban fedné a valóságot. Ennek fajtái: az átruházás (adásvétel, csere, ajándékozás, lízing, apport), a növedék és felülépítmény, a beépítés, ráépítés, hozzáépítés, majd végül – témánk szempontjából ez a legfontosabb – az öröklés (végrendeleti és a törvényes egyaránt). Utóbbi esetben az új jogosult tulajdona az előző tulajdonos tulajdonjogán alapszik. Ilyenkor a dolgon fennálló jogosultságok és terhek, kötelezettségek is átszállnak az új tulajdonosra, de az előző tulajdonos nem származtathat át több jogot az új tulajdonosra, mint amennyivel maga rendelkezett.

Az öröklés mint tulajdonszerzési mód előfeltétele a korábbi tulajdonos halála. Érvényes írásbeli magánvégrendelet megléte esetén elsődlegesen annak alapján kell a hagyatékot szétosztani. Ahogy a közokiratok, úgy a végrendeletek is lehetnek saját kézzel írtak és aláírtak, géppel írtak, de két tanú hitelesítése mellett aláírtak vagy közjegyző előtt közokiratba foglaltak. Amennyiben a végrendeletben nincs rendelkezés a hagyaték minden eleméről, az abban nem érintett vagyonra a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Végrendelet hiányában a polgári törvénykönyv törvényes öröklésre vonatkozó szabályai szerint kell eljárni. A magyar törvényes öröklési rend örökösi csoportokat képez. Az első a lemenőági csoport, ahova az elhunyt gyermekei és túlélő házastársa tartozik. Az ezt követő csoportok már felmenőágiak. Ha az örökhagyónak több gyermeke van, ezek fejenként egyenlő arányban örökölnek.

Ha az egyik gyermek kiesett az örökléséből, helyén egymás közt egyenlő részben az ő gyermekei örökölnek. Ha pedig a kieső örökösnek nincsenek élő leszármazói, örökrészét a többi örökös örökli egyenlő arányban. Ez a szabály a törvényes öröklés esetén általánosan érvényesülő helyettesítési rend. Ha az örökhagyónak leszármazója nincs, de túlélő házastársa igen, akkor a házastárs örökli az örökhagyóval közösen lakott lakást és a hagyaték további részének felét, míg a másik felét az örökhagyó szülei öröklik. Ha a szülők már nem élnek, a teljes hagyatékot a túlélő házastárs örökli, az ún. ági vagyont kivéve. Ági vagyonnak minősül a hagyatékon belül az a vagyontárgy, amelyik az örökhagyóra valamelyik felmenőjéről öröklés vagy ingyenes juttatás útján hárult, illetve amelyiket a testvérétől örökölte vagy ingyenesen szerezte, feltéve, hogy a vagyontárgy közös felmenőtől származik. Leszármazók és házastárs hiányában az örökhagyó szülei, illetve azok leszármazói örökölnek a helyettesítés rendje szerint. Az örökös egyoldalú jognyilatkozattal visszautasíthatja az örökséget, de csak a rá eső hagyaték teljes egészére nézve. Ha az örökös nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel, külön is visszautasíthatja a hagyatéki vagyonból a mezőgazdasági vagyonelemek (termőföld, állatállomány) egészét. Ha az örökhagyó után ingatlanvagyon maradt, az elhunyt lakóhelye szerinti önkormányzati jegyzőnek hagyatéki leltárt kell készítenie. Ezt követően pedig hagyatéki eljárást kell lefolytatnia az illetékes közjegyzőnek. Az eljárás hagyatékátadó végzéssel zárul.

Öregedő agrártársadalom, elaprózott birtokszerkezet

A magyar agrárium legalább két úgynevezett eredeti problémával küzd, amelyből további sajátos kérdések, gondok erednek. Mindkettő megléte indokolja a 2023. január elseje előtti szabályozás megváltoztatását. A problémák közül az egyik az elöregedés. A Központi Statisztikai Hivatal Agrárcenzusa alapján 2020-ban a 2010-ben mért adatokhoz képest magasabb volt a gazdaságok irányítóinak átlagéletkora, mindössze 10% volt 40 évesnél fiatalabb. A gazdaságirányítók átlagéletkora 57,9 év, míg 2010-ben a gazdaságok 28%-át irányította 65 éves vagy annál idősebb személy, 2020-ban már 35%-át. A 60 és 69 év közötti irányítók adják az összes irányító 27%-át, de a 70–75 év közötti korosztály is 10%ot képvisel. Az irányítók döntő többsége, 70%-a 45 és 74 év közötti. Az átlagéletkor Békés megyében a legmagasabb (59,2 év), ugyanitt a legnagyobb a 65 éves és annál idősebb irányítók részaránya (39%) és legalacsonyabb a 40 év alattiaké (9%).

A skála másik végén Borsod-Abaúj-Zemplén megye áll, ahol az átlagéletkor 56,7 év, a 65 éves és annál idősebb irányítók aránya 31, a 40 év alattiaké 11%. További tanulságos adat, miszerint a 65 éves és annál idősebb korosztályba tartozó gazdálkodóknak – azok között, akiknek már vannak terveik a gazdaságuk jövőjére nézve – négyötöde gondolja úgy, hogy családon belüli utód viszi majd tovább a gazdálkodást, a 40 év alatti gazdálkodóknál ugyanez az érték több mint 90%. A másik, eredeti probléma az osztatlan közös kérdése. Ismert, hogy adott ingatlannak egy időben egy vagy több tulajdonosa lehet. Több tulajdonos esetén beszélhetünk osztott – a föld (telek) és az épület tulajdonjoga elválik egymástól – és osztatlan közös tulajdonról. Ez utóbbi eredetileg akkor áll fenn, ha egy adott ingatlannak több tulajdonosa van, ekkor minden egyes rész a tulajdonjoguk arányban oszlik meg a tulajdonostársak között. A termőföldeken az osztatlan közös az állami és szövetkezeti tulajdon átalakulásával, illetve kisebb részben öröklés útján jött létre. Az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésének eddig is többféle módja állt a tulajdonosok rendelkezésére. Megállapodás hiányában a bíróságtól is kérhették a megszüntetést, de 2012 óta közigazgatási eljárás keretében is meg lehet valósítani a részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös megszüntetését. A 2020. évi szabályozás a tulajdonostársak szuverén döntésén alapul, a köztük létrejövő egyezség szerint biztosítja a megállapodást minimális állami közbeavatkozás mellett.

Követendő nyugat-európai minták

Már az elmúlt években több szakmai javaslat született a hazai, speciális öröklési szabályok kidolgozására, amelynek során a fő szempontnak annak kellett lennie, hogy a föld és a mezőgazdasági üzem egy kézben maradjon. A javaslatok nyugat-európai mintákat követtek, hiszen a legtöbb országban a jogalkotó az öröklési sorrendben kedvezőbb helyet biztosít annak, akinek kötődése van a mezőgazdasági üzemhez. A kötődés jelentheti megfelelő végzettség meglétét, vagy akár a földön ténylegesen mezőgazdasági művelés kifejtését is. Például a svájci minta alapján az önállóan gazdálkodó örökösök a sorrendben megelőzik a továbbiakat. Az agráröröklést szabályozó országok között találjuk Dániát, Finnországot, Franciaországot vagy akár Spanyolországot, ugyanakkor Hollandia és Portugália az általános öröklési szabályokat alkalmazza. A „nyugati minta” alapja a 18–20. században végbement agrárreformok sora, amellyel felszámolták a feudalizmus maradványait, a kis családi birtokok váltak meghatározóvá, míg a fő cél ezek megőrzése lett. Ha egy örökhagyó után több törvényes örökös is marad, akkor az általános törvényes öröklési rend úgy változik meg, hogy lehetőleg csak egy örökös legyen az, aki a törvényes örökösök közül állagörökös lesz, és az ő kötelessége a többi örökös pénzbeli kielégítése. Több személy pedig csak abban az esetben örökölheti az üzemet, ha azt egyben tartva gazdálkodnak rajta a továbbiakban is. Svájcban a jogalkotó bevezette az önállóan gazdálkodó fogalmát, amely szerint első helyen az a személy örököl, aki a mezőgazdasági földterületen saját maga dolgozik, sőt, bírósági kiutalással történik az öröklés.

Végrendeleti öröklés – a 300 és 1 hektár „kőbe vésve”

Már a 2023. január elsejét megelőző szabályok alapján megállapítható, hogy a törvényes öröklés rendje nem tartozott a földforgalmi szabályozás hatálya alá, vagyis meghatározott méretbeli korlátokon felül is lehetett tulajdonjogot szerezni ezáltal. Amennyiben azonban végrendelet alapján történik az öröklés, és az örökös nem az örökhagyó törvényes örököse, úgy a hagyatéki eljárás keretei között az eljáró közjegyzőnek meg kell keresnie a területileg illetékes mezőgazdasági igazgatási szervet (vármegyei kormányhivatal), amely dönt a végrendelet alapján történő tulajdonszerzés jóváhagyásáról.

Végrendeleti öröklés esetén, ha az örökös nem földműves, akkor a már birtokában lévő és az örökölni kívánt földterület összesen nem haladhatja meg az egy hektárt. Amennyiben viszont az örökös földműves, rá – öröklés után is – a 300 hektáros tulajdonszerzési korlát vonatkozik. Mindezek a szabályok annyira szigorúak, hogy a korlát esetleges túllépésekor a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja a jóváhagyást. Ebben az esetben a törvényes öröklés szabályai az irányadók, törvényes örökös hiányában pedig az állam örököl.

Osztatlan közös január 1-től kizárva – megegyezés vagy kényszerértékesítés

Idén január elsejétől az örököstársak négy lehetőség közül választhatnak. Vagy osztályos egyezséget kötnek, vagy az ingatlant átruházzák az öröklésben érdekelt személyre, vagy az ingatlant egyben értékesítik, vagy az ingatlant az állam javára ingyenesen felajánlják. Az első esetben az örökösök még a törvényes öröklés rendjétől (és az örökhagyó végakaratától is) eltérhetnek, megegyezve arról, hogy ki mit örököljön. A lényeg, hogy ne darabolódjon a föld tulajdonjoga, illetve minden örököstárs részesedjen a hagyatékból. Az egyezséget közjegyző előtt, a hagyatéki eljárás során lehet megkötni. A második lehetőség lényege, hogy az ingatlant az örököstárs átruházhatja az öröklésben érdekelt más személyre, például az egyik örökös gyermekére, míg a harmadik esetben az örökösök egyben értékesítik a termőföldet, és a vételárat elosztják egymás között. Ha azonban az örökösök nem tudnak megegyezni, akkor változatlanul osztatlan közös tulajdonban öröklik meg a termőföldet, és öt évük van dönteni az osztatlan közös megszüntetéséről vagy értékesítés, vagy az egyikőjük tulajdonszerzése, vagy az állam javára való felajánlás útján. Határidő túllépése esetén a földet kényszerértékesítik.

Mi a legegyszerűbb megoldás?

Az örökhagyó földtulajdonos megelőzheti a fent részletezett folyamatot, ha végintézkedésben előre elrendezi hagyatékát, és a földjét egy leszármazójának szánja, míg vagyonának más részeit másoknak. Ha több, külön helyrajzi számon szereplő földterülete van, akkor az is megoldás, hogy azokat elosztja az örökösei között. Ugyanakkor a szintén említett korlátozások szerint végrendeletben is csak a törvényes örökösök jutnak hozzá biztosan a megöröklött termőföldhöz, azok, akik nem lennének törvényes örökösei az örökhagyónak, csak a részletezett feltételek megléte esetén.

Hogyan hat a földtulajdonos halála a haszonbérletre?

Amennyiben a haszonbérbeadó meghal, attól még a bérleti szerződés nem szűnik meg, csupán az örökösei lépnek be a bérbeadói pozícióba. Önmagában emiatt még nincs szükség a szerződés módosítására, az változatlan feltételekkel fennmarad, de a jogszerű földhasználat vagy a „volt haszonbérlői” ranghely igazolása szempontjából indokolt a szerződésben a felek pontosítása. Ha a tulajdonos azelőtt meghal, hogy a hatóság jóváhagyását adta volna a haszonbérleti szerződéshez, a haszonbérlet jog létrejötte ún. várományként kerül be a hagyatékba, tehát önmagában emiatt még nem lehetetlenül el a szerződés.