Döcögősen megy az osztatlan közös tulajdonok értékesítése

Írta: MezőHír-2022/04. lapszám cikke - 2022 április 23.

Most nem az a hír, hogy tovább drágultak a hazai termőföldek – ehhez az örömteli tőkenövekedéshez hozzászoktunk az utóbbi bő 10 évben. A kevésbé pozitív fejlemény most az, hogy bár sokan várták, mégsem vett nagy lendületet a fejlesztések gátját jelentő osztatlan közös birtokok rendezése.

szántóföldek

Zala továbbra is a legolcsóbb, Pest vidéke a legdrágább

Az elmúlt évtizedre jellemzően 2021-ben is közel 10 százalékkal emelkedett átlagosan a termőföld piaci ára – jelentette be február végén az Agrotax Kft. A cég éves földpiaci elemzése szerint a termőföld hektáronkénti piaci átlagára 2021-ben 1,97 millió forintig emelkedett, ami 14 százalékos drágulás az előző évhez képest (1,73 millió Ft/ha). A szántókért ennél többet, hektáronként átlagosan 2,1 milliót kellett a vevőknek fizetniük, ami 9,7 százalékos emelkedés a korábbi esztendőhöz viszonyítva. (A szántók haszonbérleti díja tavaly átlagosan 81 957 forint volt.) Az Észak-Magyarországra jellemző 1,488 milliós ha-átlagártól eltérően a többi régióban 1,5 millió feletti hektáronkénti átlagár alakult ki. A legmagasabb átlagárat Közép-Magyarországon (2,4 M) kellett fizetni; 2 millió forintnál többet kértek a Dél-Alföldön (2,23 M), illetve az Észak-Alföldön (2,13 M) is. Budapest környékén viszonylag kevés adásvétel történt, de az átlagár ott volt a legmagasabb (3,5 M). A megyék közül igen magas, 2,5 milliós volt az átlagár Hajdú-Biharban (2,6 M) és Békésben (2,52 M). 1,5 millió forint alatt Zala (1,36 M) és Borsod-Abaúj-Zemplén (1,44 M) és Heves (1,48 M) megyében vásárolhattak, és Nógrádban sem ért sokkal többet egy hektár (1,6 M).

Árak, művelési ágak szerint

A szántóföldek átlagára tavalyi átlépte a 2 millió forintos határt (2,1 M), ami csaknem 10 százalékos növekedés az előző évihez képest. Az átlagárak itt is minden régióban emelkedtek. A legjobban, 17,5 százalékkal Közép-Magyarországon, de 10 százalékot meghaladta a Nyugat-Dunántúlon is. A legkisebb mértékben, 8,2 százalékkal az Észak-Alföldön nőtt a szántók hektáronkénti ára. Összességében tavaly az országban mindenütt 1,5 millió forint feletti átlagár alakult ki. A korábbi évekhez hasonlóan a legtöbbet a Dél-Alföldön (2,35 M/ha), a legkevesebbet Észak-Magyarországon (1,557 M) kell fizetni. Budapest általában az országos átlagtól jóval eltér áraival, ez tavaly sem volt másként, az elemzésbe bevont 39 budapesti tranzakció hektáronkénti átlagára 3,623 millió forint volt, de kiemelkedő átlagár született Hajdú-Biharban is (2,85 M).

A gyepterületek 1,7 milliós hektáronkénti átlagáron keltek el, ami bő 18 százalékos emelkedés egy év alatt. A legmagasabb árat a közép-dunántúli régióban (1,976 M Ft/ha), míg a legkevesebbet Észak-Magyarországon (1,488 M Ft/ha) kérték az eladók.

Az erdők országos, hektáronkénti átlagára meghaladta az 1 millió forintot (1,12 M/ha) – ez 14,2 százalékos drágulás a 2020-ashoz mérten. A legmagasabb árat a Közép-Dunántúlon (1,26 M), a Dél-Alföldön (1,24 M) és az Észak-Alföldön (1,24 M) fizettek a vevők. Az egyedüli régió Észak-Magyarország, ahol nem érte el az átlagár a 960 ezer forintot sem, s ez egyben a legalacsonyabb átlagárat adó térség. A megyék közül a legmagasabb, 1,5 millió forintot meghaladó átlagár Békés megyében (1,55 M), míg a legalacsonyabb Heves (922 ezer), Borsod-Abaúj-Zemplén (944 ezer), Jász-Nagykun-Szolnok (952 ezer) és Vas megyében (963 ezer) alakult ki.

Gyümölcsösért hektáronként átlagosan 2,59 milliót kellett fizetni tavaly, ami 8,5 százalékos drágulás egy év alatt. A legdrágábban, hektáronként átlagosan közel 3 millió forintért a Dél-Dunántúlon (2,91 M), míg a legolcsóbban, 2 millió forint alatt Észak-Magyarországon (1,9 M) keltek el gyümölcsösök.

Szőlő: tavaly a szőlők országos hektáronkénti átlagára közel 2,5 millió forint volt. Regionális bontásban nézve 3 millió feletti átlagár a Dél-Dunántúlon (3,6 M/ha) és a Közép-Dunántúlon (3,3 M) alakult ki; 2 millió alatti volt átlagár Észak-Magyarországon (1,8) és az Észak-Alföldön (1,8).

Szántók haszonbérlete

A szántóföldek éves hektáronkénti haszonbérleti díja 2021-ben átlagosan lényegben szűk 82 ezer forint volt. Ez is jócskán, több mint 9 százalékkal nőtt 2020-hoz képest (75 ezer). A legmagasabb haszonbérlet-átlagár a Dél-Alföldön (90 E/év), míg a legalacsonyabb Észak-Magyarországon (70 E) volt. A legdrágább Tolna megye volt, 96 ezerrel, és 90 ezer felett szerződtek Hajdú-Bihar, Bács-Kiskun, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Békés megyében is. A legalacsonyabb földbérleti díj Zalában (63 E) volt jellemző, de Nógrád, Heves és Veszprém megyében is 70 ezer alatt lehetett bérelni egy-egy hektárt.

A szántóföldek éves hektáronkénti haszonbérleti díja 2021-ben átlagosan 82 ezer forint volt
Osztatlant rendezni? Túl sok a papírmunka, feszített a tempó!
– A tavalyi év elején hatalmas volt a várakozás az osztatlan területek felszámolásának elindulása miatt. Mégsem „robbant be” ez a folyamat – nyilatkozta az Agrotax Kft. ügyvezetője a cikkünkben szereplő adatokat bemutató sajtótájékoztatón. Sáhó Ákos szerint a döntő akadály az, hogy a közösségnek csak egyetlen tagja indíthatja el a megosztást, és az ő felelőssége, hogy a teljes adminisztratív folyamatot 90 nap alatt befejezze. Ráadásul úgy, hogy abba a közösség minden tagját bevonja, minden előírásnak eleget tesz, ellenkező esetben sikertelenné válik az egyezségi eljárás. Vagyis a kezdeményező tulajdonosnak egyrészt nagyon kellene ismernie és értenie a jogszabályt. S még ez sem minden: tudnia kell kezelni a közösség tagjai között fennálló esetleges érdekellentéteket is. Emiatt egy nagyobb, esetleg kevésbé együttműködő osztatlan tulajdonosi körnél a 90 napos határidő jelentős visszatartó erő lehet, és talán ez a legfőbb oka annak, hogy nem indult meg a várt kivásárlási dömping. Mindezen nehézségek ellenére a jogszabály páratlan lehetőséget is ad: azon egy hektár alatti tulajdonostársak, akik a tulajdoni lap alapján nem elérhetőek (elhunytak, elköltöztek, nem beazonosítható a címük stb.), az ő tulajdoni hányadukért járó megváltási árat egy bírósági letétbe helyezéssel el lehet rendezni. Ez egy normális adásvételi folyamatnál lehetetlen. – Ez megerősíti azt a tapasztalatot, hogy az osztatlan közös tulajdonok sikeres és tömeges megszüntetéséhez felkészült, a hivatali és törvényi eljárásokban is jártas szakembereket kell bevonniuk a tulajdonosoknak – tette hozzá Sáhó Ákos.
Az osztatlan közös területek összetett problematikája 3-3,5 millió gazdálkodót, valamint 2,4 millió hektárnyi területet érint. A szabályozás kínálta lehetőséggel olyan mértékű birtokrendezés valósulhatna meg, amely tovább javíthatja a jövedelmező, fenntartható birtokméretek kialakítását, miközben hasonló mértékű földpiaci mozgás várhatóan évtizedekig nem indul el. A rendezés azért is fontos, mert számos beruházás – különösen a hosszú távon megtérülő befektetési igényűek – aligha valósulhat meg belső ellentmondásoktól feszített birtokokon.

Kohout Zoltán