Már tavaly ötödével kevesebb föld cserélt gazdát, mint a korábbi évben, így nem volt váratlan, hogy az idén meghirdetett állami földárverés első licitkörében is szerény volt az érdeklődés a területek iránt. Főként ezeken az indulóárakon. A földpiac azonban nem állt le, aki vásárolni tudott, sokat áldozott erre a termelőeszközre. Tényleg ennyire jó befektetés a föld? Héjja Csabával, az MBH Bank szenior elemzőjével vizsgáltuk a kérdést.
Magasról indult a licit
Már írtunk róla a honlapunkon, hogy az első körös licitben az állami földek felére sem akadt vevő, holott a korábbi árverések 60–70 százaléka volt sikeres. Az első ütemben több mint 12 ezer hektárnyi, elsősorban szántó, rét, legelő művelési ágú földrészletet kínáltak megvételre. A Nemzeti Földügyi Központ tájékoztatása szerint ebből csak 5300 hektárra érkezett érvényes ajánlat. A 190 földrészlet ellenértéke viszont 14,4 milliárd forint bevételt hozott az államkasszába, azaz hektáronként 2,7 millió forintos átlagos vételár alakult ki a licitek során, igaz, nagyon magasról is indultak az árverések (települési átlagár + min. 10%, a gyakorlatban inkább 30%).
Tavaly az eladott szántóföldek országos átlagára 2 millió forint volt, reálértéken nézve 7 százalékkal csökkent, emellett 28 százalékkal kisebb volt az eladott szántóterület. Ehhez képest nagyon magasnak tűnik az árveréseken kialakult ár, nem csoda, ha kevés volt a vevő. Akik azonban vásároltak, sokat tudtak áldozni rá. A földértékesítési program még nem zárult le, idén 22 ezer hektárnyi földrészletet kívánt meghirdetni a földalap, azaz 16,7 ezer hektár még eladó. Kérdés, hogy az elmúlt két év után maradt-e még pénzmag a zsebekben, és hisznek-e még a termelők a befektetés megtérülésében?
Lassan hozza vissza az árát
A termőföldárak a KSH adatai szerint 14 év alatt megnégyszereződtek, a földbérleti díjak ez idő alatt a háromszorosukra emelkedtek, azaz kevésbé követték a drágulást. Míg a földbérleti díjak 2009 és 2013 között a szántó értékének 5–5,6 százalékét tették ki, addig az utóbbi 5 évben már csak a 3,7–4 százalékát. Úgy tűnik, tőkésként tényleg akad jobb befektetés is, mint földet venni és bérbe adni. A föld használójaként viszont elsősorban arra vagyok kíváncsi, hogy a szántón megtermelhető főnövényekkel és a kapott földalapú támogatással együtt milyen jövedelmet tudok elérni, mennyire gyorsan tudom ledolgozni a beruházást.
Héjja Csaba az AKI tesztüzemi rendszerének adatait felhasználva az öt fő növénnyel elérhető hektáronkénti üzemi eredményeket vetette össze az adott évi termőföldárakkal. A repce, árpa, búza, napraforgó és kukorica termelésével (és a támogatással) elérhető jövedelmeket súlyozta, és megnézte, mekkora hányadát teszik ki egy hektár vételárának. Másképp fogalmazva: hány évbe telne ledolgozni a földvásárlást, ha az árak az adott évi szinten rögzülnének.
A grafikon szerint legutóbb 2012-ben, a legutóbbi nagy terményárugrás idején látszott igen vonzónak a földvásárlás, de még 2021-ben is versenyképes befektetésnek tűnhetett a tőkével rendelkezők számára. 2022-ben tovább emelkedett a föld ára, viszont a terményárak nagyjából az előző évi szint 60 százalékára estek. Az eredményt nagyon nehéz megbecsülni, mivel az év eltérő időpontjaiban szélsőségesen változott az inputok és az eladott termények ára. Mindenesetre nem tévedünk, ha azt mondjuk, a csúcstermésű 2016-os év óta nem állt ennyire rosszul a föld megtérülése, mint most, de valószínű, hogy a rendszerváltásig visszamenőleg nem találnánk ennyire rossz évet.
„Minden más jószág esetében elvárnánk egy 8–10 éves megtérülési időt, de a föld nagyon más, az esetében a 20 éves megtérülés sem ördögtől való. Ahogy a támogatások csökkennek, és a föld ára nő, ez a helyzet óhatatlanul be is fog következni” – fűzi hozzá a banki elemző. Ma termelőként már azt sem mondhatjuk, hogy a bérleti díj kihagyható a költségszámításainkból, mert fedezi a földalapú támogatás. A trend egyértelműen az átalánytámogatások leépülése, értékvesztése, miközben a földhöz jutás költségei emelkednek. Bizonyára van egy olyan pont, amikor már egy emberöltő is kevés a beruházás megtérüléséhez, mégis kétséges, hogy ez gátat vetne a vásárlásnak. A termelők már ma is generációkon átívelő, az értékét gyarapító vagyonelemként tekintenek rá.
A termelő szemüvegén át
„A gyengébb hektárokért 1 milliót, a jó földekért 2 milliót adok az eladónak. Hogy behozza-e az árát? Ha abból indulok ki, hogy én 100 ezer forint bérleti díjat fizetek egy jobb hektárért, akkor befektetőként 20 évet kellene várnom a megtérülésre, ami rossz üzlet. Oké, sem a bérleti díj, sem a föld értéke nem azonos 20 éven át, de biztosan találnék egy hamarabb megtérülő befektetést, mint a föld. Mi azonban egy szükséges termelőeszközt látunk benne, amit mindenképpen meg kell venni. Plusz nem csökken, hanem nő az értéke, nem úgy, mint egy kombájnnak” – magyaráz egy Pest vármegyei üzem fiatal vezetője, aki 400 hektárnyi saját, illetve bérelt földön gazdálkodik, emellé még 200–300 hektár bérművelését is elvállalja. Amikor elértük, éppen egy újabb földvásárlás ügyeit intézte. „Mindig van néhány kiszálló gazda a térségben. Nem mondom, hogy többen vannak idén, mint tavaly, de most sokkal könnyebb volt alkudni velük” – fűzi hozzá.
Egy másik cég Borsodban, a Sajó mellett gazdálkodik mintegy ezer hektáron, alapvetően a tagok nevén van a földvagyon. Ha csak tehetik, minden évben vásárolnak néhány hektárt. Kis részben bérelt területeik is vannak. Az új szerződéseket már csak 100 ezer forintos használati díjért tudták megkötni. „Nagyon kevés az eladó föld, ezért nem hiszem, hogy valaha csökkenni fog az ára. Ha a közelünkben szabadul fel egy jó adottságú terület, akkor az 2, legfeljebb 3 millió forintot is megér nekünk. Az állami árverésen is vásároltunk volna, de irreálisan magas szintről indult a licit, messze a települési átlagár plusz 10 százalék felett.” Ezért inkább magánszemélyektől vásároltak.
„Olyan öregek váltak meg a földjeiktől, akik kiszállnának már, és az unokáiknak segítenének a befolyt összeggel. Mások egy haláleset folytán örökösként akartak pénzt látni belőle. Az alku azonban nem volt könnyebb, mint máskor: szerintem, ahol sokfelé oszlik az összeg, ott manapság nagyon küzdenek minden fillérért. És hogy nekünk megérte-e? Az elmúlt öt év alapján nincs az az ember, aki most megtérülést tudna számolni. Csak egy biztos: a föld szükséges a termeléshez.”
A Kiskunságban, a Duna melletti jobb földeken gazdálkodik a következő, nagyobb méretű üzem, ahol alapvetően bérelt földeken kell megoldani a termelést. „Idén a kalászosokkal hektáronként 150–200 ezer mínuszt termeltünk, de ez nem változtat azon, hogy karácsonykor ott kell legyen a földtulajdonos számláján a 80–100 ezer forintos bérleti díj…” – kezdi a megkérdezett, érzékeltetve, mennyire nincs jövedelemtermelő képessége most a földnek. Csakhogy a mezőgazdaságból élők többsége hozzászokott, hogy egyszer kopp, másszor hopp, nem esik kétségbe, ha két egymást követő év rosszul alakul. Ebben az ágazatban nincsenek csődhullámok, és még most sem hallunk arról, hogy tömegesen válnának eladóvá a földek. Sőt, 500 hektár feletti mérettől már mindenki inkább venni akar.
„Mi itt csak akkor adunk 2–3 milliót egy földért, ha ideális az elhelyezkedése, a megközelíthetősége és a minősége. A megtérülése így is kérdéses. Szerintem a hajdúsági 5 milliós vételárat már csak kokacserjével lehet kigazdálkodni…” – neveti el magát a középkorú cégvezető. A jövőt illetően vegyes érzései vannak. Tart attól, hogy Ukrajna tartósan megkapja a vámmentesség kedvezményét. Az országnak vagy EU-taggá kell válnia, hogy ugyanazok az elvárások vonatkozzanak az ottani termelésre, mint az uniósra, vagy az uniós előírásrendszernek kell leépülnie, ami egyben a támogatási rendszer végét is jelenti. Utóbbi egyébként is leépülőben a kiskunsági termelő szerint. A legrosszabb a mostani, se ilyen, se olyan állapot, mivel az ad hoc születő politikai-kereskedelmi döntések bizonytalanná teszik a piacot és tervezhetetlenné a termelést.
„Ha ez sokáig így maradna, annak már lenne hatása a földpiacra. A termelők tartalékai előbb-utóbb elfogynának, ami nagyobb földkínálathoz, így a földárak eséshez vezetne. De az eszem azt súgja, nem ez fog történni. A termelők előtt két út áll: minimális befektetéssel termelnek, például egy lucernással pihentetik a földjüket, és kivárnak addig, amíg az áruhiány érezteti a hatását a piacon, vagy bíznak abban, hogy találnak egy biztonságos, jövedelmező tevékenységet. Én a vetőmagtermesztésre szavazok. A zöldségtermelés is jó lenne, csak most túl nagy kockázatot jelent ennek a 2–4 millió forintos termelési költsége. A konzerv- és hűtőipartól pedig azért fordultam el, mert nem tartom megbízható partnernek. A másik védekezési mód, amit mindenki megtehet: foglalkozzon 8–10 növénnyel, valamelyik csak bejön.”
Szükséges és egyre kevesebb
Az MBH Bank legutóbbi földpiaci elemzése kitér rá, hogy a klímaváltozás hosszú távú hatásait is figyelembe kell venni a föld jövendő értéke szempontjából. A termőföld fogy a világban, miközben az élelmezéshez folyamatosan szükség van rá. A gyengébb termőképességű talajok áremelkedésének üteme lassulni, ezzel párhuzamosan pedig a jó minőségű, kedvező vízháztartású termőföldek ára még inkább emelkedni fog. Továbbá felértékelődnek azok a térségek, ahol a csapadékellátottság az éghajlatváltozás hatására sem csökkent jelentős mértékben, ilyen Zala vagy Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye.
Azok a vállalkozások, amelyek már túllendültek a kritikus, 500 hektáros mérethatáron, az utóbbi évtizedekben rengeteget áldoztak beruházásokra. Milliárdos öntözésfejlesztési projektek indultak, sok száz milliós precíziós gépparkot vásároltak, tárolókat építettek. A cégvezetők egy életet töltöttek a földvagyon gyarapításával, az egyes táblák cserélgetésével, tagosításával, hogy jól művelhető egységeket kapjanak. Nem hagyják veszni egy élet munkáját. Sőt, hiszik, hogy a föld örök érték, amit a fiatalabb generáció is meg fog becsülni. Két év gyenge pénzügyi eredménye sem rengeti meg a termelés derékhadát, és úgy tűnik, az állam nem saccolt rosszul: a gazdaságok maguk is 2–3 millióra teszik egy jobb szántó értékét.
Gönczi Krisztina, Héjja Csaba, MBH Bank
