A folyamatosan változó földforgalmi szabályozás releváns elemei
Egy december közepén elfogadott „salátatörvény” következtében január elsejétől ismételten változtak a földforgalmi törvények szabályai. Ennek nyomán – a MAGOSZ tájékoztatása szerint – többek között szigorodtak a művelés alól való kivonás, az egybefoglalt vételár, továbbá saját földterület saját cégnek való bérbeadásának szabályai. De a módosítás érintette a földterületek vételára kifizetésének előírásait is. Időközben – 2023. novemberben – a KSH közzétette a földforgalommal kapcsolatos legfrissebb statisztikai kimutatásokat: a termőföldforgalom ugyan visszaesett, de az árak növekedése látható.
Sok próbálkozás, de mennyi siker?
Csak az idei évben várhatóan négy alkalommal változott, illetve változik majd a földforgalmi szabályozás hazánkban. Bár a jogalkotó minden alkalommal a való élet viszonyaihoz való alkalmazkodást emeli ki, mégis egyre nehezebb az éppen aktuális szabályok követhetősége. Nagy vonalakban visszatekintve mintegy 35 évet a rendszerváltásig, a földforgalmi szabályok összetettsége mindig is vitathatatlan volt. Annak idején a földről szóló 1987. évi törvény – és alacsonyabb szintű jogszabályok – szabályozták a földek tulajdonára és használatára vonatkozó jogviszonyokat. Nem magyar állampolgár természetes személyek, illetve külföldi jogi személyek termőföld tulajdonjogát kizárólag pénzügyminisztériumi engedéllyel szerezhették meg. 1992-től – ideiglenesen – ezt a lehetőséget ki is zárták, holott ebben az időben a belföldi cégek földtulajdonszerzését nem korlátozták, továbbá a kárpótlási jegyek bevezetésével az sem volt előírás, hogy csak mezőgazdasághoz értő személy szerezhet tulajdonjogot a földeken.
1994-től aztán a cél lett a termőterületek mennyisége csökkenésének korlátozása, a cégek tulajdonszerzésének korlátozása, illetve továbbra is a külföldiek – magánszemélyek és jogi személyek – földszerzésének a megakadályozása. Ez alól kivételt a tanya és a hozzá tartozó földterületek jelentették, illetve a termőföld kisajátítása kapcsán kapott kártalanítás összegéből vásárolt termőföld, valamint a termőföldön fennálló közös tulajdon megszüntetésével tulajdonba kerülő föld megszerzése. Mindehhez továbbra is hatósági engedély volt szükséges. Ugyanakkor 1994. július 27-től egészen 2001. december 31-ig nem volt korlátozva a bel- és külföldiek földhasználata, illetve a haszonélvezeti jog alapítása sem. 2002-től azonban a belföldi jogi személyek (illetve külföldi jogi és természetes személyek) termőföldtulajdonhoz való – mind közvetlen, mind a szabályok kijátszásával közvetett módokon történő – hozzájutását korlátozták, de a tiltás ellenére ma már abszurdnak mondható, élelmes, mégis jogellenes földszerzési módok jelentek meg a gyakorlatban. Ebben az időben terjedtek el a „zsebszerződések” is, amelyek fogalmát természetesen jogszabályok nem definiálták.
Zsebszerződéseken azokat a rejtetten, aláírás és dátum nélkül készített szerződéseket értjük, amelyek célja a termőföld forgalmával összefüggő korlátozások, tilalmak kijátszása. A zsebszerződések bármilyen típusú szerződés képét ölthették a „sima” adásvételi szerződéstől egészen a tartási szerződésig vagy éppen a művelésből való kivonásig. A 2013-tól, illetve 2014-től hatályba lépő földforgalmi szabályozás nemcsak a szigorú eljárási szabályok bevezetésével, hanem a zsebszerződések kriminalizálásával (BTK-ba történő foglalásával) is hathatósan lépett fel a kijátszó gyakorlat ellen. Ezzel egy időben, 2014-re az Európai Unióhoz való csatlakozás nyomán az EU-s állampolgárok földszerzésének tiltását szolgáló moratórium ideje is lejárt. Az Európai Unió „alkotmányaként” funkcionáló négy alapszabadság elve (áruk, szolgáltatások, személyek és tőke szabad áramlása), illetve az Európai Parlament 2017-es jelentése előírta, hogy a földkoncentráció és földspekuláció elleni védőintézkedések nem járhatnak az európai uniós tagállamok állampolgárai elleni diszkriminatív intézkedésekkel. A tagállamok – így hazánk –szabályozásának meg kell felelnie mind az általános jogelveknek, mind a jogbiztonság elvének, mind pedig a bizalomvédelem elvének, ami adott szabályozást, jogintézményt illeti.
A KSH jelenti – avagy a termőföldforgalom alakulása 2022-ben
Évek óta gyorsul a termőföldárak növekedési üteme: a mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 12%-kal haladta meg 2022 folyamán az egy évvel korábbi mértéket. Ugyanakkor a földbérleti díjak tekintetében kismértékű csökkenés volt tapasztalható – egy hektár szántó esetén az előző évihez képest 12% volt az áremelkedés. Az OTP Bank 2022-es kimutatása a termőföld immár évtizedes távlatban töretlen áremelkedésének főbb okai között a növénytermesztés átlagosnál magasabb jövedelmezőségét, a területalapú támogatások nagyságát, a termőföld legalább öt éves haszonbérbe adásából származó jövedelem adómentességét, a sokéves átlagot meghaladó terményárakat, valamint a viszonylag kedvező kamatkörnyezetet emelte ki.
A Központi Statisztikai Hivatal 2023 végén publikált adatai szerint a legnagyobb termőföldforgalom Bács-Kiskun vármegyében volt tapasztalható. Ezzel szemben azonban az értékesített termőterületek területe 18%-os csökkenést mutatott 2022 folyamán. Az értékesített területek közel kétharmada szántó művelési ágú volt, míg a legkisebb része gyümölcsös. A legdrágább művelési ágak, a szőlő és a gyümölcsös egy-egy hektárjáért 3-3 millió forintot kellett fizetni, míg gyep és erdő esetén a hektáronkénti átlagár meghaladta az egymillió forintot. A legtöbb termőföldet Bács-Kiskun vármegyében forgalmazták, ezután Szabolcs-Szatmár-Bereg, Borsod-Abaúj-Zemplén és Jász-Nagykun-Szolnok vármegye következett, az értékesített terület nagysága Heves, Fejér és Csongrád-Csanád vármegyében csökkent leginkább. Országosan egy hektár szántó átlagos éves bérleti díja 81 600 forint volt, a gyümölcsös bérleti díja 16, az erdőé 12, a szőlőé 11, a gyepé 8,5%-kal nőtt 2021-hez mérten.
A földforgalmi törvény leglényegesebb változásai 2023-ban
A tavalyi év folyamán a földforgalmi változások igen széles körben jelentkeztek, közülük a földterületek helybeli átlagárával kapcsolatosak a legismertebbek. Kiemelhető, hogy módosultak az egybefoglalt vételár, valamint az elővásárlási jogosultság szabályai, de az előhaszonbérleti jogosultságra és az egybefoglalt haszonbérre vonatkozó rendelkezések is. Viszonylag kis volumenű változás történt a föld közeli hozzátartozó (a polgári törvénykönyv rendelkezései szerint elsősorban házastárs, egyeneságbeli rokon, de ide tartozik a testvér, illetve a gyermek is, akár örökbefogadott vagy éppen mostoha) részére történő átruházásnak a szabályozásában. Abban az esetben, ha az eredeti tulajdonszerző vállalta, hogy a földterület használatát másnak 5 éven keresztül nem engedi át, és eleget tesz földhasználati kötelezettségének, akkor, ha közeli hozzátartozója részére mégis eladja a területet, a szerző fél viszi tovább a hátralévő időre a vállalásokat. Nagyobb volumenű változás történt az egybefoglalt vételár szabályai tekintetében. Mint ismert, egybefoglalt vételár abban az esetben alkalmazható, ha az ingatlanok egy gazdasági egységet képeznek; ezt a jog dologösszességnek nevezi. A dologösszesség jellemzője, hogy elemeit az azonos gazdasági cél tartja össze, ráadásul a dologösszességbe tartozó dolgok gyakran egyneműek, ám a látszólagos egység azonban nem jelenti azt, hogy a dologösszesség egy dolognak minősülne.
A dologösszességhez tartozó dolgok nem alkotnak egy tulajdoni egységet, akkor is önállóan tárgyai a tulajdonjognak, ha értékesítésük egyszerre történik. Egésznek csak a dologösszesség részei tekinthetőek, a dologösszesség összetevőit lehet birtokba venni, használni, hasznait szedni, arra zálogot alapítani vagy végrehajtás alá vonni. A hatályos szabályozás a földek egységes, egy regisztrált földműves által megvalósuló földhasználatát tekinti olyan fizikai tulajdonságnak, amely dologösszességet indukálhat. Ebben az esetben a dologösszesség azért alakul ki, mert a dologösszességbe tartozó földekre nézve egyes tulajdonjogi részjogosítványok (birtoklás, használat) egységesen kezeltek, ezt az egységet a dolgok egységes, egy személyhez kötődő használata teremti meg. Az egyértelműbbé vált szabályozás alapján abban az esetben alkalmazható egybefoglalt vételár (továbbá egybefoglalt haszonbér), amennyiben a földek szomszédosak vagy azonos, esetleg szomszédos járás területén fekszenek, és a földek bejegyzett használója az eladó vagy legalább 3 éve a vevő (egybefoglalt vételárnál kizárólag). A vevőnek akkor lehet elővásárlási joga – tulajdonostársként –, ha arról valamennyi érintett ingatlan vonatkozásában lehet beszélni.
Tavaly nyártól további változás, miszerint több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a szerződésben fel kell tüntetni külön-külön a szerződésben szereplő földek ellenértékét, valamint egyértelműen utalni kell a vételár egybefoglaltságára is.
Az adásvétel változásai
Ezeken a változásokon túlmenően túlzás nélkül állítható, hogy a leglényegesebb változások a termőföldterületek adásvételével kapcsolatosak. Ennek első lépéseként 2022-től sem az adásvételi, sem a haszonbérleti szerződést már nem a jegyzőnek, hanem a földterület fekvése szerinti illetékes fővárosi vagy vármegyei kormányhivatalhoz kell benyújtani. Ha a kormányhivatal azt rendben találja, akkor már a jegyző gondoskodik a közzétételről, amiről (illetve levételről) értesíti a kormányhivatalt. Könnyítés, miszerint az elfogadó jognyilatkozathoz kizárólag az olyan elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jogot bizonyító okiratot kell csatolni, amelyet a közhiteles nyilvántartás nem tartalmaz. Bizonyos kivételektől eltekintve a haszonbért banki átutalással vagy belföldi postautalvány formájában kell megfizetni.
Ökológiai gazdálkodási célú földvásárlás, illetve földhaszonbérlet esetén 30 napon belül igazolni szükséges, hogy az átállás megkezdődött. A földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítása és feldolgozása vonatkozásában alapított elővásárlás és előhaszonbérlet esetében egyfelől kötelezettséget kell vállalni, hogy meghatározott ideig a földrajzi árujelzővel ellátott terméket fog a bérlő előállítani és feldolgozni (ez a kötelezettség egy későbbi adásvétel esetén a föld további megszerzőjét is kötelezi). Kizárólag abban az esetben lehet egyáltalán erre a jogcímre alapozott elővásárlási joggal élni, amennyiben az érintett földön nem áll fenn harmadik fél javára az adásvételi szerződés megkötését követő legalább három évre biztosító földhasználati jogviszony. A földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítása és feldolgozása vonatkozásában alapított előhaszonbérleti jog esetében a fentivel megegyező kötelezettségvállaláson túl igazolni szükséges, hogy oltalom alatt álló földrajzi árujelző használatára jogosultként való nyilvántartásba vétel a meghatározott határidőben bekövetkezett.
További, kisebb jelentőségű változás tavaly, miszerint – mivel a földforgalmi törvény értelmében a tanya földhasználati jogosultságának átengedése nem hatósági jóváhagyáshoz kötött – a tanya földhasználati jogosultságának az átengedése során, amennyiben az érintett ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként nem szerepel, és nyilvántartott adatokból nem állapítható meg egyértelműen az ingatlanon lévő épület rendeltetése, akkor a kérelemhez csatolni kell az épületek rendeltetésének igazolására alkalmas dokumentumot.
Segítség fiatal gazdáknak, de csak korlátozottan
A földforgalmi törvény tavaly nyári módosításába került bele az a kitétel, amely szerint egyrészt adásvételnél a kifüggesztés időtartama 30 napra csökken (60 napról), másrészt 10 hektárig kifüggesztés nélkül vásárolhatnak földet a pályakezdő gazdálkodók, másképpen, esetükben az első 10 hektárra nem szükséges alkalmazni az elővásárlási jog szabályait. Ugyanakkor ezt a megengedő szabályt két nagyon lényeges korláttal látta el már akkor a jogalkotó. Ezzel a lehetőséggel csak az a földműves élhet, akinek egyrészt sem most, sem a korábbiakban sem volt több termőföld összesen a tulajdonában, mint 10 hektár, másrészt már legalább 3 éve maximum 20 km-en belüli lakóhellyel vagy üzemközponttal rendelkezik.
Miként arra a MAGOSZ akkor megjelent közleménye is rámutat, ha egy személy valaha már rendelkezett összesen 5 hektár földdel, hiába nincs már azóta a tulajdonában, ezt a méretet is figyelembe kell venni. Ebben az esetben 5 hektár vásárolható kifüggesztés nélkül. Kormányhivatali jóváhagyásra és kamarai vizsgálatra viszont továbbra is szükség van. Januártól további korlátját jelenti a fiatal gazdák könnyített tulajdonszerzésének, hogy a kedvezmények nem vonatkoznak szőlő, kert és gyümölcsös művelési ágú területekre. Akkor is szükséges kifüggeszteni, ha több alrészlet közül csak egy szerepel ilyen művelési ágban.
Ökológiailag tudatos gazdák előnyben?
Mint ismert, mind az elővásárlási, mind az előhaszonbérleti rangsorban a többi helyben lakót megelőzi a helyben lakó állattartó, ökológiailag tudatos gazdálkodó vagy vetőmagtermesztő. Fontos azonban, hogy ezek a kedvezménnyel rendelkező személyek ténylegesen is végezzék e tevékenységet ezért, ha – bár hivatkoztak rá, de – valójában nem tartják be saját vállalásaikat, akkor 5 évig újabb földterületet sem adásvétel, sem haszonbérlet útján nem szerezhetnek. A bejelentésre is eljáró hatóság először csak felszólítással él, de eredménytelenség esetén már szankcionálási joga van. További szigorítás, miszerint az ökológiailag tudatos gazdálkodó ranghelyéhez való hivatkozásra csak a helyben lakóknak van jogosultságuk. Korábban elegendő volt 20 kilométeren belüli lakhellyel rendelkezni. Ráadásul csak olyan művelési ágú földterület vásárolható ezzel a ranghellyel, amelyre az ökotanúsítvány is fennáll. A jogalkotó ezzel szeretné megakadályozni a visszaéléseket, hogy ha valaki olyan művelési ágra kérte eredetileg a tanúsítványt, amelyre az átállás jóval könnyebb, erre ne hivatkozhasson később, más művelési ágú terület vásárlása esetén.
Kettős mérce? Az elővásárlási jogosult számára is ugyanazok a feltételek
A földforgalmi törvények hatályba lépése óta jellemző egyik tipikus visszaélési lehetőség, miszerint adott esetben az eladó az általa kiválasztott – elővásárlási jogosultsággal nem rendelkező – személlyel köt adásvételi szerződést, ám abba az elővásárlásra jogosult számára nehezen vagy egyáltalán nem teljesíthető szerződési feltételt „rejt el”. Ilyen feltétel lehet, miszerint „az elfogadó nyilatkozat megtételétől számított öt napon belül kötelező a vételárat megfizetni”. Ezáltal az eladó távol tudja tartani az elővásárlási vagy előhaszonbérleti joggal rendelkezőket jogosultságuk gyakorlásától. A januári jogszabályi változások részét képezi, hogy sem az adásvételi, sem a haszonbérleti szerződés nem tartalmazhat külön rendelkezést az elfogadó nyilatkozatot tevő személyre nézve.
A vételárra és az egybefoglalt vételárra vonatkozó rendelkezések
Mint az fentebb látható volt, a tavalyi törvénymódosítások következtében először a haszonbérleti díjra, idén januártól pedig már a vételárra is kiterjed a követelmény, miszerint azt kizárólag transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján lehet teljesíteni. Természetesen bizonyos esetekben – közeli hozzátartozók közötti adásvételnél vagy éppen gazdaságátadásnál – a fő szabály alól lesznek kivételek az életszerűség megteremtése érdekében. Fentebb – 2023-as változásokkal összefüggésben – már említésre került az egybefoglalt vételár intézménye, vagyis, ha több földterületet egy szerződéssel kívánnak eladni, és a vételárat is egybefoglaltan tüntetik fel. Fő szabály szerint ebben az esetben nem lehet az egyes területekre külön-külön elfogadó nyilatkozatot tenni, csak az összesre együttesen. Viszont a tulajdonostársat leszámítva – lásd: 2023-as változásokat –, ha valakinek akár csak az egyik földre is fennáll az előhaszonbérleti joga, akkor őt az összes föld tekintetében ezen a ranghelyen kell figyelembe venni.
Garanciális okoknál fogva ehhez azonban különböző feltételeknek szükséges teljesülnie még. Az egyik, miszerint a területek egymással szomszédosak, változatlan maradt, míg a másodikat – a földek bejegyzett földhasználója legalább 3 éve ugyanaz a személy, és a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek – érintette a januári törvénymódosítás. Akkor is van lehetőség egybefoglalt vételárra, illetve haszonbérre, ha a vevőnek vagy a haszonbérbe vevőnek a cége használja legalább 3 éve a földeket. A céges földhasználat viszont természetesen továbbra sem biztosít elővásárlási jogot a cégtulajdonosának.
SZERZŐ: CSEGŐDI TIBOR LÁSZLÓ
