Termőföldöröklés: irány a megegyezés!

Írta: MezőHír-2022/10. lapszám cikke - 2022 október 03.

Az osztatlan közös birtokok léte és mennyisége komoly kerékkötője a hazai agrárium fejlesztésének, a versenyképességi beruházások hatékony végigvitelének. A korábbi és mostani agrárkormányzat – a MAGOSZ-szal és a NAK-kal együttműködve – nagy tempóban igyekszik felszámolni és véget vetni a földek széttagozódását fenntartó gyakorlatnak, s ennek része a termőföldek öröklését szabályozó, 2023-tól életbe lépő új törvény is. Cseh Tibor Andrást, a MAGOSZ főtitkárát kérdeztük.

Cseh Tibor András
Cseh Tibor András, a MAGOSZ főtitkára

Sok gazda közt gazdátlan területek

– Az osztatlan birtokok felszámolása, a termőföldek, erdők és más agrárcélú terület elaprózódása évtizedek óta megoldatlan gondja volt a hazai mezőgazdaságnak. Túl a rettenetes adminisztratív helyzeten, milyen fejlesztési, beruházási és más hátrányokat okoz-okozott az osztatlan birtokok léte a gazdák gyakorlati életében?

– Az ország termőföldjeinek több mint egyharmada, vagyis közel 2,5 millió hektár termőföld van osztatlan közös tulajdonban. Sok esetben több száz tulajdonosa is van egy ilyen ingatlannak, és a tulajdonostársak egy része elérhetetlen, vagy sok esetben már el is hunyt. Nem ritka sajnos az sem, hogy még a hagyatéki eljárásból is kimaradtak ezek a tulajdoni illetőségek. Ezeknek az „uratlanná” váló területeknek sokszor nincs gazdája, parlagon hevernek, és a gyomnövények komoly veszélyt jelentenek a környékbeli gazdák földjeire is. Ezt az állapotot még a városi lakosság is gyakran láthatja az utak mentén, az elhagyott zártkerteknél. Nem véletlen azonban, hogy ezek a területek – ennyi tulajdonossal – műveletlenül maradnak, hiszen hiába lenne elérhető egy-egy személy a tulajdonosok közül, a Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy az osztatlan közös tulajdon bérbeadásához az összes tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Ebből következően hiába lenne olyan, aki megművelné a földet, hivatalosan nem tudja használatba venni ezt a területet. Problémát jelent egy osztatlan közös tulajdon a hitelezésben is, hiszen hitel fedezete általában csak további feltételekkel (pl. használati megosztás esetén) lehet egy tulajdoni hányad. Nem véletlen, hogy mostanra már elég komoly törvényi segítséget kaptak a termelők, hogy ezt az áldatlan állapotot, az osztatlan közös tulajdonokat megszüntessék, és 1/1-es ingatlanokat alakíthassanak ki.

A legfontosabb tudnivalók

– A korábbi és mostani agrár-államigazgatás gyors ütemet diktál az utóbbi években: a minisztérium, a NAK és a MAGOSZ lényegében az utóbbi 3-4 évben – jó értelemben – felforgatta az állóvizet: életbe lépett a törvény az osztatlanokról, most pedig itt van, és jövőre életbe lép a földöröklést szabályozó törvény. Ha évtizedekig nem történt semmi, most mi magyarázza, mi tette lehetővé ezt a serény tempót?

– Azért az a fenti számokból is látható, hogy itt gyakorlatilag a teljes vidéki társadalmat, gazdaközösséget érintő helyzetről van szó. Három évtizede cipeljük magunkkal ezt a problémát, voltak is próbálkozások a megoldására, de az elhalálozások miatt nemhogy csökkent, hanem még tovább nőtt a tulajdonostársak száma. Az ilyen parcellák közel fele, több mint 1 millió hektár örökléssel került osztatlan közös tulajdonba! Nem véletlen, hogy az osztatlan közös földek ügyét már kezdettől fogva egy csomagban kezeltük az örökléssel. A MAGOSZ már évekkel ezelőtt konferenciákat, gazdafórumokat szervezett kifejezetten az agráröröklés témájában. Azért azt látni kell, hogy egy ilyen súlyú témához kellő előkészítés szükséges, mi is több éven át gyűjtöttük a tapasztalatokat, felmértük a gazdák szándékait, ezzel párhuzamosan pedig megkezdődött a tervezetek egyeztetése a szaktárcával és az agrárkamarával. A cél viszont végig egyértelmű volt: átlátható, a gazdaságok fejlődését elősegítő birtokszerkezet jöjjön létre az osztatlan közös tulajdon helyett.

termőföld
(Illusztráció: Horizont Média/archív, Kohout Zoltán)

– Hogyan foglalná össze a termőföldöröklést szabályzó törvény legfontosabb lehetőségeit az örökösök szempontjából?

– A magyar öröklési jog alapján az örökhagyó halálával – végrendelet hiányában – a hagyaték minden egyes eleme az örökösök közös tulajdonává válik (eszmei hányadok alapján felosztva), így az eddig 1/1-es földek is automatikusan osztatlan közös tulajdonba kerülnek. Ez változik meg a jövő évtől a termőföldek öröklése tekintetében. 2023. január 1-től ugyanis, ha egy földtulajdonos elhalálozik, akkor az örökösei előtt három lehetőség áll majd rendelkezésre a földek egyben tartása érdekében:

1. Osztályos egyezséget kötnek: magyarán megegyeznek, hogy melyik földet melyik örökös kapja meg, de úgy is rendelkezhetnek, hogy az összes földet egy örökös kapja, a többiek pedig a többi vagyontárgyat öröklik. A lényeg, hogy az egyezséghez valamennyi törvényes örökös beleegyezése szükséges.

2. Megosztják az ingatlant: az osztatlan közös tulajdon megosztásának, illetve a bekebelezés szabályainak alkalmazásával, ezek minden technikai velejárójával.

3. Értékesítik az ingatlant, vagy felajánlják az államnak.

Nincs kizárva az sem, hogy ragaszkodnak a földek közös tulajdonba kerüléséhez, de az is előfordulhat, hogy nem tudnak megegyezni egymással egyik verzióban sem. Egyet viszont mindenképp mérlegelniük kell: ha egy éven belül nem születik döntés köztük a három alternatíva valamelyike tekintetében, úgy a földek után 9%-os öröklési illetéket kell megfizetniük az állam részére, míg ha megegyeznek, főszabály szerint illetékmentes az öröklés! Azt gondolom, hogy ez mindenképp a megegyezés irányába mozdítja majd a feleket.

termőföld
(Illusztráció: Horizont Média/archív, Kohout Zoltán)

Törés helyett gyors megegyezés a cél

– Miután egy adott területet csak egy örökös kaphat meg, könnyen elképzelhető, hogy az egyezkedési kényszer feszültséget szül a családban. Hozzávéve ehhez a generációváltások ismert érzelmi, szakmai ellentéteit, mit lehet javasolni a gazdálkodóknak? A váratlan elhalálozásra nyilván nem lehet felkészülni, de például egy előretekintő végrendelkezés segíthet megelőzni az ilyen konfliktusokat?

– A végrendelkezés elfogadottsága rendkívül alacsony nálunk, hiszen a magyar lakosság csupán 4 százaléka rendelkezik valamilyen végintézkedéssel, míg az USA-ban ez a szám meghaladja a 40 százalékot. Pedig a törvényes öröklés szabályait ismerve komoly előnyt jelenthet egy vállalkozás számára, ha a gazdaság nem az örököstársak közötti darabolódással, hanem az örökhagyó döntése szerint, 1/1 tulajdoni hányadok alapján száll át az utódra. A végrendelkezés tehát a gazdaság tudatos, irányított átadása – az örökhagyó döntése alapján. Ennek az angolszász társadalmakban komoly hagyománya van, nálunk viszont hiányoznak a gyökerei. Nagyon komoly döntés ugyanis azt felvállalni még az ember életében, hogy az egyik gyerekemnek adok, a másiknak pedig nem, végleges töréseket okozhat ez egy család életében. A legjobb példának azt látom, hogy ahol van erre lehetőség, ott a család leül együtt, és átbeszéli a végrendelkezés lehetőségét, hiszen a gazdaság darabolódása még a legkomolyabb gazdasági egységeket is lejtpályára állíthatja. De már az is nagy dolog, hogy a gazdaság működtetésébe bevonják a jövendőbeli örökösöket is, hiszen így később biztosítható a gördülékeny átvétel. Mi a MAGOSZ-os ifjú gazdáknál jellemzően ez utóbbit látjuk, és a tapasztalatok azt mutatják, hogy ez jól működik a gyakorlatban is.

– Az osztályos egyezség esetében is illetékmentességet tesz lehetővé a törvény az örökösöknek. Ezek szerint ez a verzió lesz a leginkább kedvező az örökösök szempontjából?

– Mindhárom verzió illetékmentességgel jár, amennyiben az örökös egyensági rokonnak vagy testvérnek minősül. A lényeg, hogy erre viszonylag gyorsan, a hagyatéki eljárás kezdetétől számított 1 éven belül sor kell, hogy kerüljön. Éppen ebben áll az osztályos egyezség előnye: semmi más nem szükséges hozzá, mint hogy a hagyatéki tárgyaláson ezt bejelentsék a közjegyzőnek, nincs szükség külön ügyvédre, nincs szükség külön szerződésre, és pluszköltség sem merül fel a döntés kapcsán.

Ezzel szemben a második verziónál, a földek megosztásánál már szükség van osztóprogramra, a földhivatal bevonására, ügyvédre stb., ami jóval körülményesebbé és költségesebbé teszi ezt a lehetőséget. A harmadik opció, a földek eladása pedig véleményem szerint nem lehet reális alternatíva egy gazdálkodónak.

– Mit jelent az utolsó lehetőség, vagyis az államnak való felajánlás lehetősége? Ebben az esetben milyen alapon állapítják meg az adott terület árát-értékét?

– A földrészlet tulajdonosa (vagy örököse) a Nemzeti Földügyi Központhoz (NFK-hoz) intézett írásbeli nyilatkozattal ingyenesen vagy ellenérték megjelölésével felajánlhatja földrészletét a Magyar Állam javára. Ez utóbbi esetben egy pénzbeni ajánlatot is szükséges tenni az NFK irányába, de ez nem haladhatja meg a helyben kialakult piaci árat. A kérdésre válaszolva: a végleges vételárat értékbecslő közreműködésével állapítják majd meg.

– A MAGOSZ szakértőjeként, főtitkáraként mit jósol, melyik megoldást választja majd a legtöbb érintett?

– Kevesen tudják, de az első lehetőség, az osztályos egyezség eddig is alkalmazható volt, hiszen a Polgári Törvénykönyv eddig is lehetőséget adott rá (Ptk. 7: 93. §). Komoly gazdaságokat sikerült ezzel egyben tartani, és én úgy gondolom, hogy ahol a gazdálkodás folytatása a cél, ott a leggyorsabb és legcélravezetőbb megoldás mindenképpen ez lesz.

Kohout Zoltán