Ne hivatkozzunk a többségre, ha nincs jogunk a földhöz

Írta: Gönczi Krisztina - 2021 július 21.

Az Agrárkamara arra hívja fel az érintettek figyelmét, hogy bár az osztatlan közös általános rendezéséhez elegendő a többség akaratának kinyilvánítása, azért egy sor részletkérdés akad, amit a többség nem írhat felül.

 

rét mező
A többség csak az osztás végeredményére adhatja áldását (Fotó: Horizont Média)

 

A többség csak a változások egészét nyugtázhatja

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló 2020. LXXI. törvény csupán keretszabályokat fogalmaz meg az egyezség tartalmi elemeire és ennek elfogadási rendjére. A jogszabály az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségi hozzájárulását várja el. Az egyezségben részt nem vett tulajdonostársak egyetértését megadottnak tekinti.

Csakhogy a folyamat sok olyan jogügyletet takar, amelyek rendezése nem a többség akaratától függ. Ilyen például:

  • az önálló ingatlan kialakítására nem alkalmas tulajdoni hányadok bekebelezése,
  • a tulajdonostársak közötti tulajdonátruházás vagy földcsere,
  • a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába kerülő ingatlanrész kialakítása,
  • az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzett jogok és tények átjegyzése a kialakítandó ingatlanokra,
  • a megosztandó földrészleten lévő felépítmények, illetve földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonjogi sorsáról való rendelkezés.

 

A tulajdoni viszonyok változása nem a többségre tartozik

Ezek esetében az egyezség semmis az egyéb jogosultak kifejezett hozzájárulása nélkül. Hiába van tehát meg a többségi döntés az egyezségről, és annak részeként például a bekebelezésről, ha a vonatkozó szabályozás alapján

  • a bekebelezésre másik tulajdonostárs lett volna jogosult,
  • a bekebelezett ingatlanrész ellenértéke nem jogszerűen került meghatározásra,
  • a bekebelező nem jogosult a bekebelezésre, vagy
  • a bekebelezett ingatlanrész tulajdonosa tulajdonszerzés vagy osztatlan közös tulajdon fenntartásával el tudta volna kerülni a bekebelezést,

Hiába van többségi egyezség a tulajdonátruházásról, ha a vonatkozó szabályozás alapján

  • az érintett tulajdonostársak mindegyike ahhoz nem járult hozzá, vagy
  • a tulajdonszerző nem jogosult a tulajdonszerzésre.

Vagyis meglévő szabályokat és jogosultságokat a többségi akarat nem írhat felül. A többség csak az egyezség tartalmának átfogó tulajdonosi nyugtázását jelenti, ami szükséges az egyezségben foglalt változások érvényesítéséhez. Ilyen egyszerű többségi döntés konkrétan csak az egyezség eredményeképpen kialakítandó új ingatlanok helyének és tulajdonosainak a meghatározására, illetve a megközelítési lehetőségének biztosítására (utak kialakítása, szolgalmi jogok alapítása) vonatkozhat. Ezekre is csak azzal a kitétellel, hogy a vonatkozó szabályozást (pl. a kiosztás értékarányosságának a biztosítása a jogalap nélküli gazdagodás elkerülése érdekében) ezek során is be kell tartani – int a kamara.

 

Lásd még részletesen: Így rendezhető a gyakorlatban az osztatlan közös sorsa.