Csalamádéval jobban emészthető?
Tavaly december elején az agrárkormányzat úgynevezett salátatörvénnyel nyúlt hozzá a földforgalmi szabályokhoz, a zártkertek adásvételétől kezdve egészen a földforgalmi törvény helyben lakó fogalmának pontosabb értelmezéséig. A további visszaélések elkerülésének szándéka mellett mindennek mozgatórugója az osztatlan közös felszámolása és a termőföldárak és az értékesített területek lassú, de töretlen emelkedése az utóbbi években. Természetesen célként nevezhető meg a „bürokrácia” visszaszorításának kísérlete is, de az egyre összetettebb szabályozás függvényében mindez némileg azért kérdésesnek tekinthető…
Adecemberi időszak nem éppen a friss salátáról szól a földeken, nem úgy azonban az Országgyűlésben. Az őszi-téli ülésszak lezárása előtt mindössze néhány nappal fogadták el a képviselők az „egyes földügyi tárgyú törvények módosítását” célzó úgynevezett salátatörvényt, amely nevére azzal szolgált rá, hogy közel harminc oldal terjedelemben tizenegy törvényt módosított. A hegyközségekről, az osztatlan közös felszámolásáról vagy éppen a termőföld védelméről szóló jogszabályok módosítása mellett mind a feles, mind a kétharmados földforgalmi törvény megváltoztatását a miniszteri indokolás alapján a Kúria és az Alkotmánybíróság utóbbi 2-3 évben kifejtett joggyakorlata magyarázta.
Ugyanakkor mindehhez az értékesítés volumenének növekedése is hozzájárult. Bár 2017 és 2020 között mérséklődött az értékesített termőterületek nagysága, de tavaly 14%-os növekedés volt tapasztalható a KSH 2022 őszén kiadott elemzése nyomán. Az összes értékesített terület több mint kétharmada szántó, 14%-a erdő, 13%-a gyep, a többi pedig szőlő és gyümölcsös volt. Ráadásul a földterületek árának emelkedése töretlen, 2021-ben például 10%-os áremelkedést tapasztalhattunk 2020-hoz képest; a legdrágább művelési ág a szőlő volt. A forgalomnövekedés Veszprém, Heves, Győr-Moson-Sopron és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében tekinthető a legjelentősebbnek 2020-hozképest (46, 46, 27 és 25%). Az értékesített terület nagysága Baranya és Somogy megyében csökkent leginkább (23 és 11%-kal). 2021-ben a Hajdú-Bihar megyei Hajdúság nagyon jó adottságú szántóinak az átlagára volt a legmagasabb (3,3 millió forint/hektár), míg a legalacsonyabb szántóátlagárú tájkörzet a Mátra-Bükk északi vidéke volt 2021-ben (720 ezer Ft/hektár). 2021-ben ott emelkedett a szántóátlagár a legnagyobb mértékben (17%-kal), ahol a földminőség átlagosan 20,1 és 23 aranykorona/hektár közötti volt. Az egyes művelési ágak között a szántó esetében a legmagasabb a bérelt területek aránya (53%) is. A termőföldárakhoz hasonlóan a földbérleti díjak emelkedése sem állt meg 2021-ben, a növekedés üteme minden művelési ágban jelentősen felgyorsult. A szántó művelési ágba tartozó földterületek éves bérleti díja – az előző évi 7,3%-os növekedés után – átlagosan 13%-kal volt magasabb a 2020. évinél, így egy hektár szántó átlagos éves bérleti díja 72 700 forint volt országosan. A szőlő bérleti díja 13, az erdőé 11, a gyepé és a gyümölcsösé 10-10%-kal nőtt 2020-hoz mérten.
A földpiac élénkülése mellett szintén élénkülés volt tapasztalható a Kúria joggyakorlatában a földforgalommal kapcsolatos ügyek tekintetében, több esetben ráadásul jogegységi határozat is született. Tanulságos – ráadásul a törvénymódosítással is összefüggő – ítélet született például 2022. november végén abban a kérdésben, hogy a „helyben lakás” mint az elővásárlási jogosultságot indokolttá tevő tény miként igazolható, vagyis elegendő-e lakcímkártyával, illetve annak másolatával igazolnunk a helyben lakást. A Kúria álláspontja szerint semmiképpen sem, hiszen különbséget kell tenni egy igazgatási kategória (amely a polgárok közigazgatási és igazságügyi szervekkel való kapcsolattartását segíti) és a tényhelyzet között. Mivel a „helyben lakó” fogalom nem nyilvántartási állapotot, hanem a megszerezni kívánt földre vonatkozó valós, tartós kapcsolatot jelöl, igazolása sem korlátozódhat a lakcímkártya vagy a lakcímnyilvántartás adataira már a hatóság előtti eljárásban sem.
A „helyben lakó” fogalmának változása
Mint az közismert, a helyben lakó, illetve a helyben lakó szomszéd fogalma főként az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásánál esik latba. Elővásárlási jog esetén a helyben lakó szomszéd az államot, a tulajdoni hányaddal rendelkező földművest, valamint a földet legalább 3 éve használó földművest követi a negyedik ranghelyen. A helyben lakó földműves ezzel szemben a hatodik ranghelyen áll, ugyanakkor egy pozícióval jobbra számíthat, amennyiben vetőmag-előállítóról vagy éppen kertészeti tevékenységet végző földművesről van szó. Előhaszonbérleti jog esetén többek között a helyben lakó vagy helybeli illetőségű földműves – amennyiben például szaporítóanyag-előállítással vagy kertészeti tevékenységgel foglalkozik –rögtön az első ranghelyen szerepel. „Normál” esetben a helyben lakó szomszéd földműves, illetve a helyben lakó földműves a harmadik és negyedik ranghelyeken szerepel az előhaszonbérleti jog jogosultjai között. Azzal ugyanakkor már a Kúria is többször – legutóbb a fent említett ítélet meghozatalakor – szembesült, hogy a jogalkotó nem határozta meg a bizonyításra felhasználható okiratok körét.
A legfőbb ügyész Kúria előtt tett nyilatkozatában úgy foglalt állást, hogy a „helyben lakó” fogalmának lényege az életvitelszerű tartózkodás, vagyis a bejelentett lakás a személy otthona, azt ténylegesen használja, napi elfoglaltságait követően oda tér vissza. A lakcímkártya a bejelentett lakcímet igazolja, nem az életvitelszerű ott lakást (még a jogosult erre vonatkozó kiegészítő nyilatkozatával együtt is), aminek igazolására inkább a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvány alkalmas. Ítéletében a legfőbb bírói fórum végül ezt a megközelítést tette a magáévá. A lakcím- és személyiadat-nyilvántartásról szóló törvény módosítása folytán az életvitelszerű lakóhely fogalmát felváltja az életvitelszerű lakáshasználat fogalma, amivel összehangolták a földforgalmi törvény rendelkezéseit is. Ennélfogva az elővásárlási és előhaszonbérleti joggyakorláshoz a kifejezetten és életvitelszerűen, azaz ténylegesen ott lakás tekinthető majd alapfeltételnek. A 2023 januárjától életbe lépő jogszabályi változások ezzel párhuzamosan a helyben lakó és a helyben lakó szomszéd fogalmait egyaránt érintik. Előbbi úgy módosult, hogy a földszerzéssel kapcsolatban akkor minősülhet valaki helyben lakónak, és akkor lehet ezt figyelembe venni a rangsor megállapításában, ha
‑ vagy a lakóhelye szerint helyben lakó, és nincs tartózkodási helye,
‑ vagy ha van tartózkodási helye, akkor az ellenkező bizonyításáig csak ezen a településen minősülhet helyben lakónak.
A tartózkodási hely 5 év után érvényét veszti, tehát azt ötévente meg kell újítani, de a legalább 3 éves helyben lakás továbbra is feltétel marad. A helyben lakó szomszéd fogalmával kapcsolatban azonban szigorítás lépett életbe, hiszen az eddigi szabály (ha valaki vásárolt egy földterületet egy olyan településen, ahol már legalább 3 éve helyben lakónak minősül, akkor azonnal helyben lakó szomszédnak minősült a szomszédos parcella vonatkozásában is) számos visszaélésre adott lehetőséget. Az új szabályok szerint már csak akkor lehet hivatkozni a szomszédi minőségre, ha legalább egy éve fennáll a szomszédság. További változás, hogy a helyben lakó szomszéd elé kerülnek a priorizált tevékenységekkel (például ökológiai gazdálkodó, állattartó vagy éppen vetőmagtermesztő) foglalkozó, termőföld vételére jelentkezők.
Fellépnek a spekulatívárazás ellen
„Belenyúlt” a jogalkotó a „piaci” folyamatokba is. Mint azt fentebb említettük, 2021-ben ugyan átlagosan „csak” 10% körüli földáremelkedés volt tapasztalható, de egyrészt területi, másrészt spekulatív alapú különbségek azért megfigyelhetőek voltak. Utóbbi esetén arra kell utalni, hogy a vevők sokszor jelentősen ráígértek a helyi árakra, hogy előnyösebb helyzetbe kerülhessenek az adásvétel során. Ezért a jogalkotó az ellen kívánt fellépni, hogy a földvásárlók hosszabb távú befektetés céljából vásároljanak, nem pedig a valós mezőgazdasági termelés miatt. A januártól hatályos szabályok értelmében a helyben szokásos földárakkal össze kell hasonlítani az egyes földterületekre kialkudott árakat. A vételárakat akkor kell általános értelemben véve aránytalanoknak tekinteni, ha azok 10 százaléknál nagyobb mértékben haladják meg a helyben szokásos árakat. Természetesen itt nincs arról szó, hogy a 10 százalékos maximális áreltérési előírástól nem lehet eltérni.
A felek ennél nagyobb változást jelentő árakban is megállapodhatnak abban az esetben, ha a gazdát cserélő termőföldek előnyös tulajdonságai indokolják ezt a nagyobb árkülönbséget. Ilyen előnyös tulajdonság például, ha a föld jobban művelhető, jobbak a domborzati viszonyai, az öntözhetősége. Amennyiben sikerül ilyen nagyobb differenciára okot adó feltételeket találni, ezeket az adásvételi szerződésekben igazolniuk szükséges. A hatóságok ezentúl viszont azt is vizsgálhatják, hogy a vevők milyen nagyságrendben rendelkeznek a földek megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel. A különböző minőségű földekre vonatkozó helyben szokásos forgalmi értékeket reprezentatív módon kell majd meghatározni. Ennek a módszertanát a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara fogja kidolgozni, amit a miniszternek is jóvá kell hagynia.
A legkisebb (nyilatkozat)is számít!
Az új szabályok szerint a szerző fél tekintetében jogosultsági feltételként előírt kötelezettségvállalások és nyilatkozatok megtétele mellett a szerző fél által megjelölt elővásárlási jogosultsághoz kapcsolódóan törvény által előírt kötelezettségvállalásokat és nyilatkozatokat is meg kell tenni a szerződésben. Ugyancsak meg kell tenni az ilyen tartalmú nyilatkozatokat az elfogadó nyilatkozatban is. Ezen felül a szerződésnek majd tartalmaznia kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást is, ha a földet hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés érinti. Egy év óta a földhivatalok a hozzájuk jóváhagyásra benyújtott szerződéseket először 15 napon belül, az érvényességi, hatályba lépési feltételeknek való megfelelőség szempontjából is ellenőrzik. Ha a hatóság megállapítja a közzétételre való alkalmasságát, és elrendeli a szerződés közzétételét, ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében. Ha a jegyző által megküldött okiratokból a hatóság az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését állapítja meg, akkor a jövőben már nem a jóváhagyás megtagadásáról dönt, hanem 15 napon belül elrendeli a szerződés ismételt közzétételét.
„Befigyel” az osztatlan közös is
Bár korábban a zártkertekre nem lehetett alkalmazni sem a megosztást, sem a bekebelezést, de ezután, ha a tulajdonostársak mindegyike hozzájárul az egyezséghez, akkor lehetőség lesz majd rá. A megosztási kísérletek sikerességének előmozdítására a tényfeljegyzéstől a megosztás átvezetése iránti kérelem benyújtásáig ezentúl 120 nap áll majd a tulajdonosok rendelkezésére. A meghosszabbított határidő a módosítás hatálybalépésekor már folyamatban lévő megosztásokra is alkalmazható lesz. A bekebelezéseknél – a visszaélések elkerülése érdekében – kifejezett követelmény lesz, hogy a közeli hozzátartozótól való tulajdonszerzés esetén a3 éves tulajdonostársi pozíció feltételének a tulajdonostárs és a jogelőd közeli hozzátartozó vonatkozásában együttesen meg kell lennie. A végrehajtási joggal terhelt ingatlanok könnyebb megosztása – és a teherrel való tulajdonszerzés megkönnyítése – érdekében az ellenérték a követelés kielégítését kell hogy szolgálja, így ezt a tulajdoni hányadot megszerző tulajdonostárs végrehajtási jogtól mentes tulajdonjogot tud szerezni. További kisebb pontosítást jelent a korábbi szabályokhoz képest, hogy a tulajdonostársak a megosztást követően létrejövő ingatlanokra a tények, jogok átvezetéséhez az ingatlanügyi hatóságtól kizárólag a helyhez kötött jogok és tények vonatkozásában kérhetnek adatokat a vázrajzok tekintetében.
A volt haszonbérlő is haszonbérlő
A fentebb említettek szerint az Alkotmánybíróság joggyakorlata is elősegítette a földforgalmi szabályok legújabb módosítását. A taláros testület még 2021 második felében vizsgálta a földforgalmi törvény azon rendelkezését, amely szerint a volt haszonbérlőnek csak akkor jár a kiemelt jogi státusz, ha az új szerződést közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte a földet. A vizsgálat elsősorban a „közvetlenül” kitételre terjedt ki. E rendelkezéssel kapcsolatos félreértésekhez a Kúria szintén korábbi ítélete is hozzájárult, amely kimondta, hogy az előhaszonbérleti jogra csak az jogosult, akinek a bérleti szerződése még nem szűnt meg, vagy legkésőbb az ajánlat közlését megelőző napon jár le. Ez gyakorlatilag azt jelentette, hogy amennyiben a bérleti szerződés december 31-én járt le, úgy legkésőbb január 1-jén lehetett a „volt haszonbérlői” ranghelyre hivatkozni.
Az ezután az Alkotmánybíróság elé került ügyben az eddigi haszonbérlő még a saját bérleti jogviszonya alatt rájelentkezett a kifüggesztett szerződésre, meg is előzte volna az új bérlőt, de a haszonbérlet jóváhagyására – a szerződés formai hibája miatt – mégsem került sor. A szerződést ezután újra megkötötte a bérbeadó és az új bérlő, melyre a volt haszonbérlő természetesen ismételten megtette az elfogadó nyilatkozatát, mivel addigra már a bérleti jogviszonya lejárt. A Kúria ismertetett jogelvét tehát adott ügy miatt általános jelleggel az Alkotmánybíróság felülírta. Ha tehát a szerződés még annak lejárta előtt újból megkötésre kerülne, a „volt haszonbérlői” ranghely akkor is megilleti az eddigi bérlőt, ha időközben rajta kívül álló okból a szerződés jóváhagyása mégis elhúzódna. Ezután a Kúria is megváltoztatta saját korábbi álláspontját: a „közvetlenül megelőző” időbeli kapcsolat megszakadása esetén automatikusan még nem áll fenn a volt haszonbérlő előhaszonbérleti joga, ahhoz vizsgálni kell, hogy a volt haszonbérlő joggyakorlása rajta kívül álló, neki fel nem róható, tőle független körülmények okán szűnt-e meg. A 2023. januártól hatályos módosítások folytán a volt haszonbérlőt a haszonbérlet megszűnését követő 1 évig megilleti majd a kiemelt ranghely. Ha ez az 1 év letelik, azután is csak akkor nem tud hivatkozni erre az előhaszonbérleti ranghelyre, ha az eltelt 1 évben a földhasználatot (bejegyzett földhasználóként) egyébként maga a tulajdonos vagy a haszonélvező gyakorolta.
Részben változó illetékügyi kérdések
Ingatlan vásárlása esetén főszabály szerint a forgalmi érték 4%-a után illetéket kell fizetni. Termőföld esetén, bár a terület más személy használatában van, járhat az illetékmentesség, ha a bérlet öt éven belül lejár. Ha pedig a területet nem érinti haszonbérleti jog, akkor egy éven belül kell birtokba venni a területet az illetékmentességhez. Az illetékmentesség igénybevételekor azonban vannak bizonyos megkötések. Az egyik szerint az ingatlan öt évig nem adható el, nem ajándékozható el, illetve haszonbérbe sem adható ki. Ez alól kivételt képez az, ha a tulajdonos a saját cégének vagy családon belüli hozzátartozójának adja át a terület használatát. Főszabály szerint a tulajdonos jogosult a föld használatára, de lehetősége van arra, hogy azt átengedje haszonbérleten vagy szívességi földhasználaton keresztül. Amennyiben az adott terület haszonbérleti joghoz kötött, de tulajdonosváltás történik, a haszonbérlet nem szűnik meg, az változatlan feltételekkel fennmarad.
Termőföld egyenes ági rokon vagy a testvér részére ajándékozásakor az illetékmentesség mindig biztosított. 2023. január elsejétől az elhunyt utáni hagyatéki tárgyaláson három lehetőségük van az örökösöknek. Egyik, hogy hagyatéki egyezséget kötnek, a másik, hogy osztatlan közös módjára megosztják a területeket, ami egy költséges jogi procedúrát jelent. A harmadik opció pedig, hogy a termőföldet értékesítik, adott esetben felajánlják az állam részére. A három lehetőség közül, ha az örökösök nem tudnak a hagyatéki eljárás kezdetétől egy éven belül megállapodni, akkor a fennálló illetékmentesség helyett főszabály szerint 9 százalékos illetéket kell megfizetniük még az egyenes ági rokonoknak és a testvéreknek is.
Szerző: Csegődi Tibor László
