Ingatlanok nyilvántartása a városi könyvektől az elektronikus eljárásig
2021. június végén lépett hatályba az új ingatlan-nyilvántartási törvény, amelyet várhatóan 2023. január elsejétől kell majd alkalmaznunk, bár a végrehajtási rendelettel a kormányzat még adós. A leglényegesebb változások így is látszanak már: kódexjellegű törvényi szabályozás, teljesen digitális ingatlan-nyilvántartás (e-ügyintézés, összekapcsolás más digitális adatbázisokkal), de az adatok nyilvánossága is módosul. Hosszú volt az út a középkori városi könyvektől (az ingatlan-nyilvántartás elődeitől), de vajon mennyi még elérni az EU leggyorsabb ingatlanügyi eljárását (Hollandia, átlag 2,5 nap)?
Aköznapi értelemben vett „dolog” szó a jogi szaknyelvben igen komoly értelemmel bír, hiszen minden olyan birtokba vehető testi tárgyat, amelyen tulajdon állhat fenn, dolognak nevezünk. A dolgoknak többfajta csoportosítása ismeretes, amelyek közül a legalapvetőbb az ingók és az ingatlanok megkülönböztetése. A meglehetősen „iskolás” meghatározás szerint ingatlanoknak azokat a dolgokat nevezzük, amelyek a helyükről nem, vagy csak állaguk lényeges sérelmével mozdíthatók el, vagyis birtoklásuk fizikailag helyhez kötött. Ingatlanok tehát a földterületek – a termőföldterület igen speciális kezelésű ingatlan –, valamint azok egyes elhatárolt részei, például a telkek és a rajtuk lévő épületek. Az ingatlanok nyilvántartásának Európában két nagy rendszere különböztethető meg: publikációs rendszerek (a jogváltozás már a szerződéskötéssel bekövetkezik – angolszász és francia típus), továbbá a közép-európai rendszerek, amelyek a bejegyzés elvét követik, így a német-svájci és az osztrák típusok. A német-svájci típus a perszonálfólium elvét követi, míg az osztrák a reálfólium elvét, illetve a magyar ingatlan-nyilvántartás is ez utóbbi talaján áll. A kettő közötti fő különbség abban áll, hogy a perszonálfólió elv követésénél az ingatlan tulajdonosának személye (mint a nyilvántartás alapja) az irányadó, míg a másik esetben maga a tulajdonjog tárgyát képező ingatlan. Magyarországon közel száz évig kétféle nyilvántartást vezettek az ingatlanokról: a kataszterit, amely az ingatlanok műszaki adatait tartalmazta, valamint a telekkönyvit, amely pedig az ingatlanokkal kapcsolatos jogok és tények nyilvántartását tartalmazta.
Az első, hazánkban kialakult ingatlanregiszter-típus esetén a XIII. századtól a jogváltozásról szóló okiratok képezték a nyilvántartás tárgyát szerzetesek által fenntartott hiteles helyeken. Az ingatlan-nyilvántartás „okirattár” része őrzi ma is ezt a történeti modellt. A második, német mintát (kölni regiszter) követő nyilvántartási megoldás a városi könyv, amely jelzálogkönyvként, illetve kezdetleges telekkönyvként működhetett. A harmadik regisztertípus a betáblázási könyv, amely 1723-tól csak azokat az ingatlanokat tartalmazta, amelyek követelés biztosítékaként szolgáltak, ugyanakkor máig ható elveket érvényesített (pl. a bejegyzési elvet). A negyedik típust, az adóztatás információs alapját képező hozadéki földadókataszter az 1875. évi VII. törvénycikkel vált a hazai jog részévé, a kataszteri igazgatóságok felállításával egyidejűleg. Az intézmény gyors bevezetése miatt először csak ideiglenes kataszter készülhetett. Az állandó kataszterből alakították ki 1918-ban az Állami Földmérést, 1952-ben hozták létre immár a földügyi szakigazgatás központi szerveként az Állami Földmérési és Térképészeti Hivatalt, annak megyei szerveit, valamint a járási földnyilvántartási kirendeltségeket, 1967-ben pedig a Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Minisztérium Országos Földügyi és Térképészeti Hivatalát. A szakigazgatási szervezet közép-, illetve alsó szintjének átalakításával megszületett a földhivatalok rendszere is. A hazai ingatlan-nyilvántartás számítógépes adatbázisát már 1969-ben elkezdték létrehozni, a fejlesztés azóta is folyamatos. Ugyan mára már digitális térkép áll rendelkezésre az ország egész területéről, ez azonban „csak” kétdimenziós. A jelenlegi jogszabályi változtatásokat – nagyobb részt – az indokolja, hogy igény mutatkozik egyrészt a háromdimenziós térképek alkalmazására, továbbá az egyes bejegyzések gyorsaságának javítása is indokolt, bár e tekintetben nem állunk rosszul európai viszonylatban.
Hogy fogalmunk legyen hozzá – földrészletek, művelési ágak, helyrajzi számok…
Az ingatlan-nyilvántartás olyan, az ország egész területére és minden ingatlanára kiterjedő, közhiteles és nyilvános ingatlanleltár, mely a települések közigazgatási területén fekvő ingatlanok és az azokra vonatkozó jogok, jogilag jelentős tények és adatok feltüntetésére, továbbá a mindezeket megtestesítő okiratok megőrzésére szolgál. Az ingatlan-nyilvántartás a megyei kormányhivatalok földhivatali főosztályának különböző, járási földhivatali osztályaihoz tartozik. Az ingatlan-nyilvántartás alapegysége az önálló ingatlan, azaz egy földrészlet és az úgynevezett egyéb önálló ingatlanok. A földrészlet a föld felszínének természetben összefüggő, állandó tereptárgyak vagy igazgatási határok által meg nem szakított területe, amelyre azonosak a tulajdonosi viszonyok. A földrészletet, illetve esetleges alrészleteit művelési ágak szerint tartják nyilván. A művelési ág a termőföld tartós és rendszeres hasznosítási módjának megjelölésére szolgáló fogalom.
Mint azt közismert, megkülönböztetünk szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas, erdő, halastó művelési ágú területeket. Az adott földrészlet növedékeként kell nyilvántartani a föld felszínén létesített gazdasági és lakóépületeket, építményeket; valamint azt a pincét vagy föld alatti egyéb létesítményt, amelynek tulajdonosa azonos a földrészlet tulajdonosával, vagy amelynek bejárata a tulajdonos földjéről nyílik. A helyrajzi szám az egyes ingatlanok legfontosabb nyilvántartási kódja (Hrsz.), mely elvileg egy négy mezőből álló karaktersorozat [Hrsz. alap/Hrsz. alátörés/Betűkód/Külön lap száma].
Egy termőföld esetén általában csak Hrsz. alap és alátörés szerepel. Alátörést akkor képez a megyei kormányhivatal földhivatali osztálya, ha egy földterületet megosztanak, vagy telekhatár-rendezést hajtanak végre. Az ingatlan-nyilvántartás tárgyai még az egyéb önálló ingatlanok, amely egy gyűjtőfogalom, hiszen minden olyan építmény ide tartozik, amely a föld felszínéhez vagy önálló ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódik, és az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként való feltüntetését kérik. Itt említendő például a társasházi lakás, nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, helyiség, továbbá olyan föld alatti vagy feletti építmények, amelyek közterülethez kapcsolódnak. A nyomvonal jellegű építményeket az ingatlan-nyilvántartás nem tartja nyilván, pusztán azt a földrészletet vagy építményt, amelyen vagy amelyben a nyomvonal jellegű építmény elhelyezkedik. Ezzel kapcsolatban később további részletszabályok kialakítását tervezik.
A nyilvántartás elvei, avagy a földforgalmi szabályozással együtt alkalmazandó
Az ingatlan-nyilvántartás vezetéséhez és a bejegyzési eljárás lefolytatásához már korábban is különböző alapelvek kapcsolódtak, szám szerint hat.
A 2023-tól hatályba lépő törvényi szabályozás esetén sincs ez másképpen, ám az alapelvek köre kibővült. Új elemként megjelent az úgynevezett kódex vagy teljes körű szabályozás jelleg, amelynek alapján elvileg az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények és adatok körét ágazati jogszabály nem, hanem egységesen csak az ingatlan-nyilvántartási szabályozás határozhatja meg. Mindez azonban félrevezető jellegű információ, hiszen a földforgalmi kétharmados törvény földtulajdont érintő részletszabályai továbbra is hatályban maradnak (pl. elővásárlási jog vagy földhasználati nyilvántartás szabályozása), sőt az új ingatlan-nyilvántartási törvény a kétharmados jogszabály földfogalmát veszi át mezőgazdasági területek tekintetében. Az már korábban is ismert volt, miszerint a jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, ebből következik, hogy a magyar ingatlan-nyilvántartás alapvetően konstitutív hatályú (kivéve 2023 előtt az örökléssel történő tulajdonszerzés).
Ezt terjesztette ki a 2021. évi C. törvény, amelynek alapján az ingatlannal kapcsolatos olyan jog, tény és adat esetén, amely tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, a jog, valamint a tényen és adaton alapuló jog, illetőleg kötelezettség akkor érvényesíthető, ha a jogot, tényt, adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A jogszabály erejénél fogva keletkező jog vagy tény harmadik személyekkel szemben bejegyzés nélkül is hatályos, ha az az ingatlan-nyilvántartásban szereplő más jog, tény vagy – a helyrajzi számot ide nem értve – adat alapján az ingatlan tekintetében kétségtelenül megállapítható. Ide kapcsolódik, hogy az egyes ingatlanelemekről kiállított tulajdoni lap korlátozás nélkül megismerhető, arról díj fizetése ellenében hiteles másolat adható ki teljes vagy szemlemásolat formájában. Mindemellett bárki számára biztosított az ingyenes betekintés és feljegyzés készítésének lehetősége. Továbbra is cél, hogy az ingatlan-nyilvántartásból a lehető legteljesebb körben megismerhető legyen adott ingatlannal összefüggésben fennálló összes jog és kötelezettség. Az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban további fontos, ha nem a legfontosabb elv a közhitelesség elve, amelynek gyakorlatilag kettős jelentősége van amellett, hogy a nyilvántartás a benne lévő adatokat – ellenkezőjének bizonyításáig – hitelt érdemlően igazolja. Az egyik oldalról fontos, hogy ha az ingatlan-nyilvántartás valamilyen adatot tartalmaz (vagy az adatot törölték), senki sem hivatkozhat arra, hogy az adat fennállásáról vagy törléséről ne tudott volna.
Jóhiszemű szerző főszabály szerint csak az lehet, aki adott tény, körülmény meglétéről az ingatlan-nyilvántartásból előzőleg tudakozódik. Széljegy esetében továbbra is közhitelesnek kell tekinteni nemcsak a széljegynek a tulajdoni lapon található rövid tárgymegjelölését, hanem a széljegy tartalmát, azaz maga a széljegy mögötti okirati tartalom is a közhitelesség, illetve a tudomás (ismertség) körébe esik. Azaz ellenkezőjének bizonyításáig az ingatlan adatai tekintetében is vélelmezni kell annak jóhiszeműségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokban bízva szerez jogot, és ennek értelmében megilleti a jóhiszemű jogszerzőkre vonatkozó védelem. Továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatról vélelmezni kell, hogy az fennáll, a hatósági nyilvántartásból törölt adatról pedig vélelmezni kell, hogy nem áll fenn. Ugyanakkor – bár nagyon ritkán – az ingatlan-nyilvántartás végső soron valótlan adatokat is tartalmazhat (korábbi évek gyakorlati tapasztalata alapján). Ebben az esetben annak szükséges igazolni adott bejegyzett tény, körülmény valótlanságát, akinek az az érdekében áll, ami azért, őszintén szólva, nem kifejezetten egyszerű.
Nyilvánosság korlátok között– új adatvédelmi rendelkezések
Az ingatlan-nyilvántartásban a nyilvánosság elve 2023-tól korlátok közé szorul. Ebből következően, ahogy fentebb említést nyert, a tulajdoni lap és a térkép tartalmát bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolatot vagy tanúsítvány kiadását kérheti. Ugyanakkor a természetes személy névadata, születési éve, lakcíme a lekérdező személyének és a lekérdezés céljának azonosítása mellett ismerhető csak meg. Az ezeken felüli, természetes személyekkel kapcsolatba hozható adatokat pedig csak törvényben meghatározott okból, törvényben meghatározott személyek ismerhetik meg. Bejegyzés vagy széljegy alapjául szolgáló okiratok tartalma akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. Megjegyzendő, hogy mind a szakértői vélemények, mind jogászprofesszorok korábbi elméleteinek figyelembevételével az adatvédelem érvényre juttatása az ingatlan-nyilvántartásban indokolatlanul korlátozza majd a piaci forgalmat. A leendő vevőknek figyelembe kell venni, hogy a potenciális eladóval nem vehetik már fel könnyen a kapcsolatot.
Sommás és automatizált eljárások
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény megteremti annak lehetőségét, hogy a jogügyletben részt vevő személyek eljárásjogilag ne minősüljenek ellenérdekű félnek, vagyis egyéb feltételek megléte esetén a bejegyzési kérelmet a hatóság automatikus döntéshozatali vagy sommás eljárásban is elbírálhatja. A közös kérelem az automatizált és sommás eljárások feltételeként megkívánt „nincs ellenérdekű ügyfél” fordulat megvalósulásához szükséges, hiszen a közös kérelem „egy oldalra sorolja” a feleket.
SZERZŐ: CSEGŐDI TIBOR LÁSZLÓ
