Észszerűbb a földforgalmi eljárás

Írta: MezőHír-2022/03 lapszám cikke - 2022 március 09. -Hirdetés

Január 1-jével nagyot lépett előre az agrárkormányzat a földforgalmi szabályozás időben lépcsőzetes megváltoztatásával. A jól értesültek már tudják, hogy az adásvételi szerződést ezentúl a földhivatalhoz kell benyújtani, azt azonban talán kevésbé, hogy a Kúria joggyakorlatának figyelembevételével szigorodnak az egybefoglalt vételár és haszonbérlet szabályai is. Júliustól a NAK jelezheti a földhivatal irányába a haszonbér aránytalanságát, de 2023. január 1-től a földhivatali ügyintézésre már kizárólag csak elektronikusan lesz lehetőség. Időközben a KSH adatai alapján az értékesített földterület nagysága csökkent, de az árak továbbra is az előző évit meghaladó ütemben növekedtek.

A termőföldterületek ára 2009 óta folyamatosan emelkedik: 2015 és 2016 között az áremelkedés még 15,1%-os volt, utána, 2019 és 2020 között „csak” 7,3% volt a drágulás. A legnagyobb földáremelkedés a Dél-Alföldön volt 2020-ban, a legolcsóbbnak pedig Észak-Magyarország számított. Megyei szinten tavaly Budapest után a legtöbbet Hajdú-Biharban kell fizetni átlagosan a termőterületért, míg a legolcsóbb Nógrád megye. A legnagyobb árváltozás Zala, Komárom-Esztergom és Tolna megyét jellemezte. 2020-ban a mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 8,2%-os emelkedést mutatott (a szántó átlagára 1,7 millió forint volt hektáronként a KSH kimutatásai alapján). Ugyanakkor az áremelkedéssel közel azonos mértékben csökkent az értékesített termőföldek területe 2019 és 2020 között. Az összes értékesített terület döntő többsége (mintegy 3/4-e) szántó és 4,2%-a szőlő és gyümölcsös, bár utóbbi értékesítési volumene 1 év alatt 21%-kal növekedett. A 2016-os rekord évet nem számítva az értékesített területek nagysága a 2015-ös alacsony szinthez közel állt be az utóbbi években, enyhe csökkenést mutatva. 2020-ban a legjelentősebb forgalomnövekedés – érdekes módon – Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén, Zala és Somogy megyét jellemezte, míg az értékesített területek nagysága leginkább Pest, Baranya és Jász-Nagykun-Szolnok megyében csökkent. Általánosságban minden megyében a szántóterületek értékesítése volt a meghatározó, a legtöbb szőlős terület Hevesben cserélt gazdát.

2011 és 2019 között Magyarországon több mint a kétszeresére emelkedett a szántóterületek ára

A termőterületek árát természetesen sok tényező együttesen, bár különböző mértékben befolyásolja. Ezek közül a legfontosabbak a természeti adottságok és az éghajlat, lokális termelési tényezők (talajminőség, földfelszín, csatornázás), a keresleti-kínálati viszonyok, valamint a nemzeti szabályozás (külföldiek tulajdonszerzési joga) is. A rendelkezésre álló uniós adatok alapján – többek között a magyar földforgalmi szabályozás miatt – 2011 és 2019 között Magyarországon több mint a kétszeresére emelkedett a szántóterületek ára, igaz, ennél nagyobb mértékű (háromszoros vagy akár négyszeres) emelkedést is mértek egyes uniós országokban. A 2020. évi agrárcenzus adatai alapján az összes használt mező- és erdőgazdasági területek 40%-át bérleményként művelik. A szántó művelési ág esetén a legmagasabb a bérelt területek aránya, mintegy 53%, míg a legkevesebb a gyümölcsösök esetén. A mezőgazdasági területek bérlete Jász-Nagykun-Szolnok megyében a legnagyobb arányú, ezt Fejér és Tolna megye követi. A földbérleti díjak növekedése sem állt meg az elmúlt években, viszont legalább az erdő művelési ágú területeket leszámítva a többi művelési ágban lassult a növekedés üteme. Legnagyobb mértékben a szántóterületek bérleti díja növekedett, 2019 és 2020 között átlagosan 7,3%-kal. Az alapvetően pozitív folyamatok megerősítése érdekében az agrárkormányzat többek között a földügyi szerződések vizsgálatának gyorsítását, a haszonbérleti díjak aránytalanságának vizsgálatát tűzte ki célul. A 2021. december 22-i törvénymódosítással változott mind a földforgalmi feles, mind pedig a kétharmados törvény. A változások lépcsőzetesen, legnagyobb részben január elsejével, kisebb részben nyár közepén lépnek hatályba, de egy kapcsolódó más jogszabály – az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló törvény – rendelkezései 2023. január elsejétől alkalmazandók.

A földbérleti díjak növekedése sem állt meg

Érdemi vizsgálat kifüggesztés előtt?

A jelenlegi – többszöri változtatáson átesett – földforgalmi szabályozás 2014-ben lépett hatályba, a korábbi rendelkezésekhez képest jelentős változásokat hozva magával. A két vaskos törvényből álló szabálycsomag a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld tulajdonjogának megszerzése, haszonélvezeti jog alapítása föld használatára, továbbá a szerzési korlátozások ellenőrzésére és a helyi földbizottságra vonatkozó rendelkezéseket tartalmazza. A föld tulajdonjoga megszerzésére irányuló minden szerződést közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba (ügyvédi, közjegyzői ellenjegyzés szükséges) kell foglalni. Az elfogadó nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni, amihez viszont ügyvédi, közjegyzői ellenjegyzés nem szükséges.

A tulajdonjoggal kapcsolatos hatósági feladatokat megyei kormányhivatalok földhivatali főosztályai végzik. A visszaélések megakadályozása, az eljárás észszerűsítése érdekében január elsejétől új szabály, hogy az adásvételi szerződést már nem a jegyzőhöz, hanem a földhivatalhoz kell benyújtani. Mint ismert, a változást megelőzően az adásvételi szerződést elsőként a település jegyzőjének kellett személyesen átadni, aki kifüggesztette azt, a földhivatal pedig csak a 60 napos kifüggesztés végeztével kapcsolódott az eljárásba. A problémát ilyenkor az okozta, hogy sokszor túl későn derült fény egy-egy olyan hibára, amely a teljes szerződés megtagadását is maga után vonhatta volna. Először a megkötött szerződést a földhivatalhoz kell benyújtani 4 eredeti példányban. A földhivatalnak 15 napja van megvizsgálni, hogy a szerződés tartalmi és formai kellékek alapján megfelel-e az előírásoknak. Ezen idő alatt vizsgálják például, hogy nem minősül-e valamilyen súlyos jogszabálysértés végett semmisnek a szerződés, illetve az tartalmazza-e az előírt nyilatkozatok mindegyikét. Abban az esetben, ha a földhivatal az előzetes vizsgálat során nem tagadja meg az adásvételi vagy haszonbérleti szerződést, akkor hivatalból elrendeli a közzétételt (azaz kifüggesztést, azonban a közzététel nem minősül a szerződés jóváhagyásának), továbbá a döntéséről tájékoztatja a feleket, valamint a szerződést megküldi a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének, aki hirdetményi úton közli az adásvételi szerződés létét a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. Ugyanez a logika az irányadó haszonbérleti szerződések jóváhagyása során is. További, ide kapcsolható változás, miszerint január elsejétől nem szükséges csatolni az olyan igazolásokat, amelyeket közhiteles nyilvántartás egyébként tartalmaz. Példaképpen a helyben lakó szomszéd státuszának igazolása említhető…

A földhivataloknak mostantól már nemcsak lehetősége, hanem kötelezettsége lesz az aránytalanul magas bérleti díjak elutasítása

Egybefoglalt haszonbér/vételár és az irreális haszonbérleti díjak kontrollja

Január elsejétől változtak az egybefoglalt vételár, illetve haszonbér szabályai. A kérdéssel korábban (a 2010-es évek közepén) a Kúria is többször foglalkozott. Az egyik esetben két eladó (regisztrált földműves) a kizárólagos tulajdonukat képező ingatlan vonatkozásában adásvételi szerződést kötött, és egybefoglalt vételár útján értékesítették a kizárólagos tulajdonukat képező ingatlanokat, amelyek azonos mezőgazdasági üzemközponthoz tartoztak. A perben e tekintetben vita alakult ki: ha két földművesnek ugyanaz a közös tulajdonban álló ingatlan az üzemközpontja, akkor a két földművesnek lehet-e két üzemközpontja. A legfőbb bírói fórum kiemelte, hogy mindez nem tekinthető az akkori földforgalmi szabályoknak megfelelően jogellenesnek. Hozzátették, hogy a jogszabályok a földek tulajdonságai és nem a tulajdoni viszonyaik alapján adnak lehetőséget a szomszédos vagy egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartozó földek egybefoglalt vételáron történő eladására. Az egybefoglalt vételáron történő eladás törvényi feltételei teljesülésének vizsgálata során csak annak van relevanciája, hogy az adásvételi szerződés tárgyát egy üzemközpontból irányítottan, egységes birtoktestként művelt földek képezik, erre a dologösszességre tett ajánlatot vevőként a szóban forgó per alperesi beavatkozója, vállalva ezzel a földek egységes birtoktestként történő továbbművelését.

A bíróság szerint az üzemközpontok nyilvántartásba vételére vonatkozó szabályok az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása tekintetében kapnak szerepet, vagyis nem írhatják felül a földforgalmi törvény dologösszességre vonatkozó különös rendelkezéseit. Mindezek után már megállapítható, miszerint az egybefoglalt vételárnak az a nagy előnye, hogy ha több földrészletet együttesen, egybefoglalt vételáron értékesítenek akkor arra az elővásárlásra jogosultak csak egészben tudnak jelentkezni, ami egy bizonyos (relatíve magas) összeghatár felett jelentősen csökkenti a potenciális jelentkezők számát. Ezt a korábbi legális kibúvót használták fel a helyi gazdák távoltartására azáltal, hogy egymással gazdasági értelemben össze nem kapcsolódó földeket kapcsoltak össze egy-egy szerződésben. Az új előírások alapján több földrészlet egybefoglalt vételáron történő értékesítésére már csak akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, vagy ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek, és a bejegyzett földhasználójuk az eladó vagy legalább 3 éve a vevő. A haszonbérleti díjak vonatkozásában további változások fakadnak a megújult szabályozásból. A szakértők között is vita van abban a tekintetben, hogy a túlárazott díjak csak papíron vagy a valóságban is léteznek-e, illetve gyakoriak-e. Mindenesetre tény, hogy a változások nyomán a földhivataloknak mostantól már nemcsak lehetősége, hanem kötelezettsége lesz az aránytalanul magas bérleti díjak elutasítása.

A haszonbér értékét aránytalannak kell tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Eltérés pedig csak olyan objektív szempontok alapján lesz lehetséges, mint például a magasabb aranykorona-érték, a terület öntözhetősége stb., azonban nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket. Az átlagos haszonbértől való eltérést már előre, a szerződésben indokolniuk kell a feleknek, illetve a haszonbérleti szerződés jóváhagyása iránti eljárás során a földhivatal felhívására a haszonbérbe adó köteles bizonyítani a haszonbér értékének arányosságát. Amennyiben a kamara – a gazdától, Települési Agrárgazdasági Bizottságtól, falugazdásztól stb. – olyan kifüggesztett szerződésről értesül, amelyben túlzó mértékű haszonbér van kikötve, úgy hivatalosan is jelezheti ezt a földhivatalnak, sőt, ilyen esetben már perképesség is megilleti a NAK-ot idén év közepétől

Ingatlan-nyilvántartást is érintő legfontosabb változások

Az ingatlan-nyilvántartást érintő változások teljes körű bemutatására nem, csak a leglényegesebbek tárgyalására nyílik lehetőség. Időrendben haladva idén január elsejétől szigorodtak az osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek adásvételi szabályai. Mostantól a vevőnek legalább három éve tulajdonostársnak kell lennie, így a korábbinál sokkal hosszabb idő szükséges ahhoz, hogy (kijátszva a helyi gazdákat) becseréljék magukat egy parcellába, majd tulajdonostársként nagyon könnyen meg lehessen vásárolni az adott területet. Még 2014 előtt népszerű volt, hogy a zsebszerződések biztosítékaként haszonélvezeti jogot jegyeztek be adott területre, sokszor külföldi személy javára. Azt követően viszont a „nem közeli hozzátartozók” között szerződéssel alapított haszonélvezeti jog – mindenfajta kompenzáció nélkül –a törvény erejénél fogva megszűnt. A törléseket az Európai Bíróság később az uniós jogrenddel ellentétesnek nyilvánította, és kötelezte Magyarországot az érintett haszonélvezetek visszajegyzésére. A most elfogadott törvényi rendelkezések nyomán, ha a földterület tulajdonjogát időközben harmadik személy jóhiszeműen szerezte meg, úgy nincs helye a haszonélvezeti jog visszajegyzésének. Aki 2018. 03. 06. előtt szerezte meg a korábban haszonélvezettel terhelt föld tulajdonjogát, annak vélelmezni kell a jóhiszeműségét, vagyis a haszonélvezeti jog visszajegyzésére az ő földje esetében nem kerülhet sor. További, de már csak 2023. január elsejétől hatályba lépő változás, miszerint papír alapú ügyintézés helyett az elektronikus, online eljárás lesz az irányadó a földhivatalok vonatkozásában. Továbbra is kötelező lesz a jogi (ügyvédi) képviselet az eljárásban. E mögött immár az a követelmény is áll, hogy az egyes „iratokat” e-aláírással, speciális felületen lehet majd benyújtani.

Csegődi Tibor László