A KSH 2023-as adatai alapján hazánkban 5,1 millió hektár tekinthető mezőgazdasági művelés alatt álló területnek, amelyet az ingatlan-nyilvántartási törvény nyolc művelési ágba sorol. A nyilvántartásnak a földterület valós hasznosítási módját, állapotát kell tükröznie, ellenkező esetben a használó jelentős földvédelmi bírsággal számolhat. A művelési ágak jelentősége azonban ezen is túlmutat, hiszen például a besorolástól függ az is, hogy osztatlan közös megszüntetésekor megosztásra, vagy bekebelezésre kerül-e sor. Az ingatlan-nyilvántartási szabályokkal a művelési ágra vonatkozó előírásuk is változtak.
Fő szabály szerint a települések belterületei a már mezőgazdasági művelés alól kivett, beépített, vagy beépítésre szánt építési telkeket, az infrastrukturális, ipari és kereskedelmi hasznosítású ingatlanokat foglalják magukba. Míg külterület elsősorban mezőgazdasági vagy erdőgazdasági művelés alatt álló, illetőleg ipari vagy infrastrukturális célra a mezőgazdasági művelés alól kivett földrészlet lehet. Előfordulhat, hogy belterületi ingatlanok mezőgazdasági művelés alatt állnak (ebben az esetben legalább 1 hektárosnak kell lenniük, és valamelyik művelési ágban kell őket nyilvántartani). Ennélfogva az ingatlan-nyilvántartásban alkalmazott művelési ágak (szántó, szőlő, gyümölcsös, erdő-fásított terület, nádas, halastó, kert, legelő) döntő többségében külterületi, mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területek esetén alkalmazhatók. Más szóval: a művelési ág a termőföld tartós és rendszeres hasznosítási módjának megjelölésére szolgáló fogalom.
A KSH az elmúlt években kétszer is, 2020-ban és 2023-ban végzett Agrárcenzust: hazánk több mint 9 millió hektáros földterületéből 5,1 millió hektár tekinthető mezőgazdasági művelés alatt álló területnek. Az egyes művelési ágak pontos aránya csökkenő sorrendben: szántó (81,7% – ennek 9%-a egyébként egyetlen vármegyében, Békésben található), gyep (15,5%), gyümölcsös (1,6%), szőlő (1,2%). A KSH korábbi, 2019-es adatai szerint az összesen 9 millió hektáros földterület 21,33%-a művelés alól kivett területnek minősült. A mezőgazdasági művelés alatt álló területek mérete folyamatos csökken: míg 2019-ben 5,3 millió hektár volt, addig 2023-ban „csak” 5 087 000 hektár. Egyébként a 2014–2018-as évek átlaga 5,3 millió hektár volt. A KSH módszertanát figyelembe véve, ha a mezőgazdasági művelés alatt álló területekhez az erdő, nádas és halastó művelési ágú területeket is hozzáadjuk megkapjuk a termőterületeket.
A nádas és a halastó művelési ágú területek mértéke is enyhén csökkent 2019-ben a 2014–2018-as átlag viszonylatában. A termőföld hasznosítási módjának megválasztása egy földrészleten belül a tulajdonos döntése. Egy földrészlet területén több művelési ágba tartozó termelőtevékenység is folyhat. A település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen a földrészleten belül a különböző művelési ágak területét, továbbá a művelés alól kivett területeket alrészletként kell nyilvántartani. Tanya esetén az a földterület, amelyen az épületek és az udvar található művelés alól kivett területnek minősülnek. Jellemzően külterületen fordulnak elő a zártkertek, amelyeket a település belterületi határához közel eső helyeken alakítottak ki. Mai formájukat az 1960-as években, a nagyüzemi táblák kialakítását követő ún. zártkertrendezések során nyerték el. A zártkertek vegyes hasznosítás (kert, gyümölcsös, szőlő) alá esnek, területük pedig nem haladja meg a 6000 m2-t.
Funkciójukat tekintve fokozatosan hétvégi házas ingatlanokká váltak. Napjainkra egy részüket belterületté minősítették, s így művelés alól kivett, jellemzően építési telek besorolást nyertek. A művelési ág azonban nem pusztán igazgatási (és földforgalmi) alapfogalom. A termőföld védelméről szóló törvény előírásai szerint a termőföld művelési kötelezettségből adódóan a földhasználó köteles a termőföldet a művelési ágnak megfelelő termeléssel hasznosítani, vagy a termelés folytatása nélkül ugaroltatni. Az erdő kivételével a földterület művelési ágát, valamint minőségét földminősítési eljárás lefolytatásával kell megállapítani.
Mikor van szerepe a művelési ágba sorolásnak?
A termőföld művelési kötelezettségből adódóan a földhasználó köteles a termőföldet a művelési ágnak megfelelő termeléssel hasznosítani, vagy a termelés folytatása nélkül ugaroltatni. Utóbbi esetben a talajvédelmi előírásokat be kell tartani azon túl, hogy a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozzák. Szőlő, illetve gyümölcsös művelési ágakat leszámítva nincsen tehát termelési kötelezettsége a földhasználónak, elegendő a gyom- és főleg a parlagfűmentesség fenntartása. E két művelési ág esetén viszont mindenképpen eleget kell tenni a hasznosítási kötelezettségnek.
A földhasznosítási kötelezettség betartását a járási hivatal földvédelmi eljárás keretében, helyszíni szemle útján rendszeresen ellenőrzi. További szempontok is felsorolhatók a termőföld terület művelési ágba sorolása jelentőségének alátámasztására. Igy a művelési ágtól függ, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetésekor megosztásra vagy bekebelezésre kerül sor, de az is, hogy miként teljesíthetjük a hasznosítási kötelezettséget. Ráadásul adásvételkor vagy egy haszonbérlet hatósági jóváhagyásakor kiemelt jelentősége van a föld jövedelemtermelő képességének.
A művelési ág megváltoztatását kérni kötelező
Mivel az ingatlan-nyilvántartásnak minden esetben a valóságnak megfelelő adatokat kell tükröznie és mivel az ingatlan-nyilvántartás értelemszerűen a földrészlet művelési ágát (vagy a művelés alól kivett jelleget) is tartalmazza a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 1.§-ban előírtaknak megfelelően ezért a föld tulajdonosának és használójának is kötelezettsége áll fenn arra, hogy a föld művelési ágában bekövetkezett változást a földhivatalnak bejelentse.
Ugyanígy be kell jelenteni az ingatlan határvonalában, területében, minőségében bekövetkezett változást is. A változás bejelentésére az ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény) 29.§ (1) bekezdése alapján a változás bekövetkezésétől vagy a tudomásszerzéstől számított harminc nap áll rendelkezésre. Elmaradása esetén pedig földvédelmi bírságot is kiszabhatnak a tulajdonossal, illetve a földhasználóval szemben. A bejelentéshez szükséges formanyomtatvány a www.foldhivatal.hu/content/view/23/27/ honlapon található („Ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentés I-II.”).
Bejelentés hiányában is átvezeti a földhivatal azt a változást, amelyről ellenőrzése során vagy hivatalból tudomást szerez, ennek költsége viszont azt terheli, aki az adatváltozás bejelentését elmulasztotta. Lényeges, hogy ha az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisát érinti, vagy az ingatlan meghatározott részére vonatkozó jog, tény vagy adat bejegyzéséhez (tehát a művelési ág megváltoztatása esetén is) az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges.
Művelési ág változása esetén – összhangban a 8/2018. (VI. 29.) AM rendeletben foglaltakkal – a termőföld művelési ágát (továbbá a minőségi osztályt és a kataszteri tiszta jövedelmet) a földminősítési eljárás eredményének megfelelően kell a vázrajzon feltüntetni. A vázrajzot a rendelet 19. melléklete szerint kell elkészíteni. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem szükséges vázrajzot csatolni, ha az érvényes záradékkal ellátott vázrajz az eljárás megindulásakor már az ingatlanügyi hatóság rendelkezésére áll. A fentiektől eltérő a szabályozás, ha adott földterület természetvédelmi oltalom alatt álló gyep, vagy nádas, erdő, vagy éppen halastó. Ezekben az esetekben a szakigazgatási szervek engedélyének megkérése is szükséges.
‑Természetvédelmi oltalom alatt álló gyep és nádas művelési ágának megváltoztatásához a területileg illetékes kormányhivatal környezetvédelmi, természetvédelmi (és hulladékgazdálkodási) főosztályának jóváhagyását is be kell szerezni.
‑Erdő művelési ágú termőföld művelési ágának megváltoztatásához, vagy más módon hasznosított termőföld erdőterületté való átminősítéséhez a területileg illetékes megyei kormányhivatal agrárügyi főosztályának telepítési engedélye szükséges.
‑Halastó művelési ág változása előtt az illetékes vízügyi hatóság vízjogi engedélyeztetési eljárást folytat le.
–Szőlő művelési ág változáshoz az adott területen illetékes hegyközség hegybírója, gyümölcsös esetében pedig – 2500 m2 felett – a területileg illetékes megyei kormányhivatal telepítési engedélye is szükséges.
Mire ügyeljünk művelési ág megváltoztatásakor?
A művelési ág megváltoztatásának általában nincs akadálya, hiszen a művelési ág megváltoztatása nem minősül más célú hasznosításnak, így bármikor (tehát egy földvásárlás után is akár azonnal) módosítható. Arra viszont egy haszonbérlőnek figyelnie kell, hogy ha a bérbeadó hozzájárulása nélkül változtatja meg a művelési ágat (akár természetben is), abban az esetben a bérbeadónak megnyílik a joga a szerződés felmondására. A szerződés azonban nem szűnik meg ilyenkor automatikusan: először írásbeli felszólítást kell küldeni a bérlő részére, és amennyiben az írásbeli felszólításnak sem tesz eleget, úgy már azonnali hatállyal felmondható a szerződés.
Mikor földvédelmi járulék köteles a más célú hasznosítás?
A termőföld védelméről szóló 2007. évi törvény alapján a földterület más célú hasznosításának speciális esete a művelés alól való kivonás: vagy a külterületi földrészletet nyilvánítják belterületté a vármegyei kormányhivatal engedélyével, vagy adott földrészleten épületet helyeznek el. Az 1500 m2-t elérő mezőgazdasági földrészletek legfeljebb 10%-án, elsősorban a tárolás célját szolgáló gazdasági épület vagy terepszint alatti építmény (pince) helyezhető el. Lakóépület szőlő, gyümölcsös és kert művelési ág esetén 3000 m2, egyéb művelési ág esetén 6000 m2 telekterület felett alakítható ki. Harmadik eset, ha a mezőgazdasági termelést akadályozó beruházást szükséges végrehajtani.
Minderre csak kivételesen, gyengébb minőségű termőterület felhasználásával kerülhet sor, hatósági engedély birtokában, amelyhez 400 m2-t meghaladó méret és humuszos termőréteg érintettsége esetén talajvédelmi terv is szükséges. A más célú hasznosítás lehet időleges (legfeljebb 5 év) illetve végleges, és földvédelmijárulék-köteles. A járulék a földterület igénybevételekor, tehát jogszerű magatartás tanúsítása esetén is fizetendő díjtétel, mely a föld mennyiségi védelmét szolgálja. Mértéke minimálisan 60.000 Ft, figyelembe véve a minőségi osztályt és az AK-értéket.
Az igénybevétellel érintett termőföld más célú időleges hasznosítása esetén a járulék mértéke a minőségi osztályra tekintet nélkül az első évre vonatkozóan a termőföld AK-értéke háromezerszeres szorzatának megfelelő forintösszeg, azzal, hogy a járulék összege 60.000 Ft-nál nem lehet kevesebb. A szorzót évente háromezerrel növelni kell mindaddig, amíg a terület az eredeti állapotának helyreállítása elfogadásra kerül.
Nem kell földvédelmi járulékot fizetni, ha a földhivatal például a termőföld más célú hasznosítását talajvédelmet szolgáló létesítmény, öntözőcsatorna vagy belvízcsatorna létesítése céljából engedélyezi. A NAK tájékoztatása szerint nem minősül a termőföld művelési ága megváltozásának a KAP támogatások kapcsán támogatható tájképi elemek (pl. erózióvédelmi sáv, fás bokros terület) létesítése és fenntartása. Ugyancsak nem tekinthető más célú hasznosításnak a támogatható tájképi elem létesítése és fenntartása.
Továbbá nem minősül időleges más célú hasznosításnak a földrészleten begyűjtött terménynek, vagy mellékterméknek, illetve a területre kijuttatni tervezett istállótrágyának az időszerű mezőgazdasági munkavégzésnek megfelelő módon és időtartamban, de legfeljebb 6 hónapig a termőföldön történő átmeneti tárolása. Lehetséges időleges más célú hasznosítási engedély megléte esetén, hogy a munkálatok megkezdésének időpontját utólag, a földhivatal megkeresésére pótolja az engedélyes. E nyilatkozat elmulasztásakor földvédelmi bírságot kell fizetni.
Amit a földvédelmi bírságról tudni kell és érdemes
A földvédelmi bírság a jogsértő magatartás feltétlen, kimentést nem engedő, ismételten is kiszabható szankciója. Földvédelmi bírságot köteles – többek között – fizetni az, aki a termőföld művelési ág szerinti hasznosítási kötelezettségét elmulasztja; a művelési ág megváltozását vagy a más célú hasznosítás megkezdését elmulasztja bejelenteni; a más célú hasznosítás időtartamának lejártát követően a termőterületet nem rekultiválja, vagy az eredeti állapothoz képest alacsonyabb minőségi osztályú termőföldként vonja be újra a mezőgazdasági termelésbe.
A kormányhivatal először csak felszólítást küld a földhasználónak, ennek elmaradása esetén viszont már földvédelmi bírságot szab ki vele szemben. A bírságot a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználóval szemben kell kiszabni. Ha a földhasználati nyilvántartásban nincs bejegyzett földhasználó, a földvédelmi bírságot a tulajdonossal, haszonélvezet fennállása esetén a haszonélvezővel szemben kell kiszabni.
Ha az érintett földrészletnek a földhasználati nyilvántartás szerint több földhasználója van, vagy az érintett földrészlet közös tulajdonban áll, a földvédelmi bírság megfizetésének a kötelezettsége a földhasználókat vagy a tulajdonosokat, illetve haszonélvezőket egyetemlegesen terheli. A bírság fizetése alól felmentés nem adható és részletfizetési vagy egyéb kedvezmény sem engedélyezhető. A földvédelmi bírságot az azt kiszabó határozat jogerőre emelkedésétől számított harminc napon belül kell megfizetni. A határidőre meg nem fizetett földvédelmi bírság köztartozásnak minősül, melyre végrehajtási eljárás indítható. A bírság összege nem lehet kevesebb, mint 50.000 Ft.
Ám például, ha a föld használója elmulasztja a termőföld hasznosításával, kapcsolatos általános vagy ideiglenes hasznosítási, mellékhasznosítási, illetve újra hasznosítási kötelezettségét a termőföld ingatlan-nyilvántartás szerinti AK-értékének kétezerhatszázszorosát (zártkert esetén háromezerszeresét) köteles fizetni. A művelési ág megváltozása bejelentésének elmulasztása esetén az 50.000 Ft bírság összeget földrészletenként kell megállapítani. Ha valakivel szemben jogerős földvédelmi bírságot szabtak ki, az 5 évig nem szerezhet termőföldet, sem tulajdonjogot, sem használatot, sőt területalapú támogatást sem fizetnek arra a területre, amely nincs gyommentesen tartva.
Zártkerti szabályváltozások
Az 1960-as években alakították ki a zártkerteket, amelyekhez olcsón lehetett hozzájutni. Ráadásul még mindig mintegy 200 ezer hektár, egymillió földrészlet szerepel ebben a művelési ágban nyilvántartva. Rövid ideig könnyebb volt e területek művelés alóli kivonása, ám ez a Balaton partján visszaélésekhez vezetett. 2018 január 1-től e földrészleteket belterületté csak a helyi önkormányzat képviselő-testületének döntése nyilváníthat.
A szabályozás megkülönbözteti egymástól a rekreációs célú területegységeket (hétvégi házas ingatlanok – megszerzésük egyszerűbb) és a hobbitelkeket. És bár a kormány a 2010-es évek második felében több, sok milliárd forintos programot indított a települések határaiban található zártkerti ingatlanok fejlesztésére, hogy ezeken a földeken újra induljon a gazdálkodás mégis a korábban lakóövezetek környékén kialakított zártkerti övezetek ingatlanjai egyre gyakrabban szolgálnak lakóingatlanként a kispénzű vásárlók számára, miközben a telkek továbbra is elsődlegesen mezőgazdasági művelés alá tartozó földként szerepelnek a nyilvántartásban.
Erre válaszul az idén június 17-én elfogadott, 2025. évi LXVII. törvény lényeges változást vezetett be a zártkertekkel kapcsolatban. Elvileg 2025. június 28. után (gyakorlatilag még végrehajtási rendelet nem született) a helyi önkormányzat rendeletben dönthet úgy, hogy a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti a földhivataltól a zártkertként nyilvántartott ingatlana művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzését. Az átminősítés nem kizárólag a teljes ingatlanra, hanem annak egy meghatározott részére is kérelmezhető. Szakértői vélemények szerint, akiknek ilyen ingatlan áll a tulajdonában, annak érdemes már most megkeresni a helyi önkormányzatot, hogy tervezik-e, hogy rendeleti úton megkönnyíteni a zártkertek művelés alól kivett területként való bejegyzését.
Szerző: Csegődi Tibor László
Fotók: shutterstock.com
MezőHír Tudástár – Művelési ág
A művelési ág az ingatlan-nyilvántartás egyik kulcsfogalma, amely a termőföld tartós és rendszeres hasznosítási módját jelöli. Magyarországon nyolc művelési ág létezik: szántó, szőlő, gyümölcsös, erdő-fásított terület, nádas, halastó, kert és legelő. A besorolás nemcsak nyilvántartási kategória, hanem földhasználati kötelezettségeket is meghatároz: a földhasználónak a művelési ágnak megfelelően kell hasznosítania vagy ugaroltatnia a területet. A művelési ág befolyásolja például az osztatlan közös megszüntetésekor alkalmazható eljárást, a támogatások jogosultságát, valamint az ingatlan értékesíthetőségét. Ha a terület hasznosítása megváltozik, azt harminc napon belül be kell jelenteni a földhivatalnak, ellenkező esetben földvédelmi bírság szabható ki.
