A tulajdonjogviszonyról kizárólagos és közös tulajdon esetén
2016 óta a saját tulajdonú mezőgazdasági területek növekedése figyelhető meg a hazai agráriumban, az ingatlantulajdon azonban egyaránt lehet kizárólagos, illetve közös. A kizárólagos tulajdonnal kapcsolatban megnevezhető jogok és kötelezettségek közös tulajdon – például házastársi vagyonközösség – esetén eszmei hányadrész erejéig illetik meg a feleket. A közös tulajdon felszámolása ugyanakkor összetett eljárást igényel, nem beszélve a házastársak vagyonjogi viszonyainak felszámolásáról. A közös tulajdonban lévő termőföldterületek tulajdoni hányadának eladása szintén speciális szabályozást igényel.
Saját vagy bérelt?
Bár a tavalyi Agrárium 2023 gazdaságszerkezeti összeírás részletes eredményeire még várni kell, de a 2020-as Agrárcenzus adataiból kiolvasható, hogy 216 ezer gazdaság használt 4 évvel ezelőtt mezőgazdasági területet, összesen 4,9 millió hektár méretben. A földhasználat jogcíme szerint a terület 45%-át tulajdonosként, 50%-át bérlőként és mintegy 5%-át egyéb jogcímen (részes művelés, szívességi földhasználat) művelték a gazdaságok.
A 2016-os Agrárium-összeírás megállapításaival összevetve a saját tulajdonú mezőgazdasági területek aránya 3%-kal lett magasabb, míg a bérleményként művelt területek aránya 2%-kal alacsonyabb az évek során. A Központi Statisztikai Hivatal közlése szerint a kisebb gazdálkodókra jellemző alapvetően, hogy saját földjükön termelnek. Ezt a megállapítást művelési ágakra lebontva az derült ki, hogy a szántó esetén volt a legmagasabb (53%) a bérelt területek aránya, gyepek esetén ugyanez az arányszám 40% volt.
A gyümölcsöst és szőlőt művelő gazdaságok jellemzően saját tulajdonú területeiket használják, a bérelt területek aránya e két művelési ág esetében jóval alacsonyabb volt (22 és 21%). Másképpen szólva az 5 hektárnál kisebb területen gazdálkodók használták jellemzően saját tulajdonú területüket a mezőgazdasági termeléshez. A legalább 300 hektáron gazdálkodók által használt földterületek több mint háromnegyede bérelt volt. 2020-ban a mezőgazdasági területet használó egyéni gazdaságok 95%-a gazdálkodott részben vagy egészben saját tulajdonú területen, ebből 78% kizárólag saját területet használt a termeléshez, átlagosan 7,2 hektárt.
Végül: a 25 évesnél fiatalabb gazdálkodók korcsoportjában több mint 50%-ban saját tulajdonú területeiket művelték a gazdaságok. A legnagyobb arányban (75%) a 65 éves és annál idősebb gazdálkodók használtak 2020-ban saját tulajdonú területet.
A felsorolt statisztikai adatok tekintetében rendre visszatérő kulcsfogalom a tulajdon, illetve a tulajdonjog, ebből (is) következően a kettőnek bár van köze egymáshoz, mégsem ugyanaz. Adott esetben egy ingatlan tulajdonosát (dologi jogosult) a polgári jog nemcsak elismeri, hanem minden kívülállóval szemben meg is védi, ami által a jogosultnak teljes – ám törvények által behatárolt – jogi hatalma van saját tulajdona felett. Tulajdonon tehát a dolgok feletti kizárólagos, másokat kirekesztő uralmat, tulajdonjogon pedig az ilyen viszonyt elismerő és védelemben részesítő jogosultságot értjük.
A kirekesztő és védelmi jelleget a tulajdonjogviszony abszolút szerkezete biztosítja. A tulajdonost vagy közös tulajdon esetén a tulajdonosokat illeti meg a jogosultságok kizárólagos gyakorlása, míg a jogosulttal szemben mindenki más kötelezetti pozícióban van. A tulajdonjog közvetlen tárgya tehát a tevésben, nemtevésben (tevőleges magatartástól való tartózkodásban) és tűrésben megnyilvánuló emberi magatartások egész halmaza. Mivel azonban ezek a magatartások mindig a közvetett tárgyhoz, a dologhoz kapcsolódnak, ha a tulajdonjog tárgyáról beszélünk, rendszerint a közvetett tárgyra, a dologra gondolunk.
A tulajdonjogviszony tartalmát – ahogyan minden magánjogi jogviszonyét – a jogosultságok és kötelezettségek alkotják. Az egy ingatlanon tulajdonjogot szerzők száma alapján megkülönböztetünk kizárólagos és közös tulajdont. Előbbiről akkor beszélünk, ha a dolognak egyetlen személy a tulajdonosa, vagyis tulajdoni részaránya 1/1. A közös tulajdon ezzel szemben jogközösség, amelyben a tulajdonjog egy időben, ugyanazon a dolgon, meghatározott eszmei hányadrészek szerint több személyt illet meg.
A tulajdonos jogairól és kötelezettségeiről általában
Legyen szó akár ingóságról vagy ingatlanról – tehát akár földrészletről is –, a tulajdonost a birtoklás, a használat (hasznok szedése, hasznosítás) és a rendelkezés joga egyaránt megilleti. A jogilag összefoglalóan dolognak nevezett ingóság, vagy ingatlan feletti tényleges hatalmat a birtoklás jelenti, amely gyakorlatilag tetszés szerinti fizikai befolyást jelent. A 2014 márciusában hatályba lépett polgári jogi szabályozás az olyan birtokost, aki a dolgot valamely jogviszony – így szerződés alapján időlegesen birtokába veszi, és ez alapján ténylegesen hatalmában tartja, albirtokosnak, azt a személyt pedig, akitől a tényleges hatalmat gyakorló a birtokát származtatja, főbirtokosnak nevezzük.
Példával szemléltetve: egy ingatlan tulajdonosa mint bérbe adó főbirtokosnak, aki pedig ettől a főbirtokostól bérbe veszi, albirtokosnak minősül. A tulajdonost megillető használati jogosultság alapján adott személy a dolgot maga és családja szükségleteinek kielégítésére, termelőtevékenység folytatására használhatja fel, de például termőföld esetén dönthet annak művelési ága megváltoztatásáról is, továbbá jogosult a dolog hasznainak szedésére is.
Bekerítettsége, körülhatároltsága ellenére a termőföldterület használata meghatározott módon és mértékben érinthet más személyeket is, gondolva itt elsősorban a szomszédos ingatlanokra és azok tulajdonosaira, használóira. Azokat a jogi határokat, amelyek között a szomszédok az egymás tulajdonosi érdekkörébe való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek szomszédjogoknak (például a szükségtelen zavarás tilalma, átjárás joga vagy épp az áthajló ágak, átnyúló gyökerek levágásának joga) nevezzük. A polgári jog szomszédjogi szabályozásától az érintett felek közös megállapodásban eltérhetnek, vagyis e szabályok megengedő jellegűek.
A tulajdonjog relatív teljessége, kizárólagossága a rendelkezési jogban teljesedik ki, azaz az kiterjed valamennyi eddig felsorolt részjogosultságra. Ennek megfelelően a tulajdonos a tulajdonjogát másra átruházhatja, birtokát, a használatot, hasznok szedésének jogát másnak átengedheti, a dolgot biztosítékul felajánlhatja esetleg más módon megterhelheti. A rendelkezési jog a tulajdonosnak az a legtágabb értelemben vett joga, hogy a dologra nézve magánjogi jogviszonyokat létesítsen, illetve a tulajdonjogát megszüntesse. A tulajdonosnak ugyanakkor nem csak jogai, kötelezettségei is vannak.
A leglényegesebb a dologgal együtt járó terhek viselése, a kárveszély viselése, valamint a szükséghelyzetben okozott kár tűrésének kötelezettsége. A dologgal együtt járó terhek további három csoportba sorolhatók. Mezőgazdasági művelés alatt álló földterület tulajdonosának például művelési (hasznosítási) kötelezettsége van, azaz gondoskodnia kell a termőföld folyamatos, a növény- és talajvédelmi előírásoknak is megfelelő művelésben tartásáról.
A terhek második csoportja abban foglalható össze, hogy a tulajdonos külső behatást tűrni, vagy valamilyen magatartástól tartózkodni köteles. Például elektromos távvezeték alatt bizonyos munkálatok nem végezhetők. A terhek harmadik csoportját a közterhek alkotják, esetükben a tulajdonos tenni köteles valamit, földterületek esetén telekadót vagy épp földvédelmi járulékot fizetni.
A kárveszély viselésének kötelezettsége a vis maior – olyan károk, amelyek megtérítésére a tulajdonoson kívül más nem kötelezhető – károk viselésének kötelezettségét jelentik. Szükséghelyzetben kötelezettsége a tulajdonosnak annak tűrése, hogy dolgát a szükséghelyzet megszüntetése érdekében és az ahhoz szükséges mértékben igénybe vegyék, illetőleg abban kárt okozzanak. Szükséghelyzetről akkor beszélünk, ha másnak életét, testi épségét, vagyonát közvetlen veszély fenyegeti, és ez a veszély más módon nem hárítható el.
Ha eszmei (nem fizikális) a tulajdoni hányad
A fenti felvetés arra az esetkörre vonatkozik, amit közös tulajdonnak nevezünk, vagyis nem az ingatlan van természetben megosztva a tulajdonostársak között, hanem csak a dologra vonatkozó tulajdonjog. Közös tulajdon esetén a tulajdonostársaknak (akárhányan vannak is) együttesen van ugyanannyi tulajdonosi jogosultsága és kötelezettsége (lásd a fent említett általános jogosultságokat és kötelezettségeket), mintha a tulajdonos csupán egyetlen személy volna.
Minden tulajdonostárs joga kiterjed tehát az egész közös ingatlanra, a meghatározott hányadrész erejéig. Az eszmei hányadrészt mindig törtszámokban kell kifejezni, melyek összege egy ingatlanra nézve mindig 1. Ha a tulajdonostársak között a tulajdoni arány nincs megállapítva vagy mértéke kétséges, a tulajdonostársak tulajdoni hányadát egyenlő mértékűnek tekintik.
A közös tulajdon jellemzői – keletkezése és megszűnése
Közös tulajdon – amely nem összekeverendő a méltán sokat szidott osztatlan közössel – leggyakrabban ingatlanok közös vásárlása, házasságkötést követően házassági vagyonközösség ideje alatti szerzés, egy dolog több örökös által közös öröklése útján keletkezik. Az osztatlan közös termőföldtulajdon csak a közös ingatlantulajdon egyik, bár leginkább hírhedt formája.
Lényeges különbség, hogy az osztatlan közös tulajdonosi kényszerközösség, míg a közös tulajdon az esetek többségében nem az, vagyis fenntartására senkit sem lehet kötelezni. A polgári törvénykönyv ugyanis úgy rendelkezik, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. A tulajdonközösség megszüntetésének módjára nézve elsősorban a felek megállapodása az irányadó, ők elvileg bármilyen megszüntetési módot alkalmazhatnak, illetve többféle mód kombinációjában is megegyezhetnek.
Amennyiben a felek megállapodása rendezi a közös tulajdon megszüntetésének helyzetét, az a gyakorlatban történhet természetbeni megosztással, a többi tulajdonostárs tulajdonrészének adott tulajdonostárs általi megvásárlása útján, valamint az ingatlan közös értékesítésével. Ha a tulajdonostársak a megszüntetés módjában nem tudnak egyhangúlag megegyezni, bármelyikük kérelmére a bíróság dönt. A bíróság három megszüntetési mód közül választhat az alábbiak szerint.
A közös tulajdonú ingatlant elsősorban természetben kell megosztani, ami után az egyes részek a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonába kerülnek. A természetbeni megosztásnak akadályát képezi, ha az ingatlan (például a közös tulajdonú földterület nagyságánál fogva) nem osztható. Tehát, ha a természetbeni megosztás nem lehetséges, a magához váltás jöhet szóba. A tulajdonostársak közül egy vagy több érdekelt lehet abban, hogy az egész ingatlanon kizárólagos tulajdont szerezzen (mert pl. azon gazdálkodik).
Ilyenkor a bíróság a közös tulajdon tárgyát megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ha a közös tulajdon az előző módokon nem szüntethető meg, a közös tulajdonú ingatlan árverés útján történő értékesítését rendelik el, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személyekkel szemben az árverési értékesítés során is megilleti.
A közös tulajdon speciális fajtája a házassági vagyonközösség
Fő szabály szerint házasság kötésével házassági vagyonközösség jön létre a házastársak között. Leegyszerűsítő megfogalmazással élve azok a vagyontárgyak, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt szereznek, a házastársak közös vagyonába kerülnek, gyakorlatilag függetlenül attól, hogy akár együtt szerezték azokat, akár külön (kivéve, ha a vagyoni viszonyaikra nézve házassági vagyonjogi szerződést kötnek).
Amennyiben a házastársak házasságkötés előtt élettársként éltek együtt, annak kezdetétől szintén közös vagyonszerzőknek tekinthetők. Érdemes megjegyezni, hogy az élettársak fő szabály szerint önálló vagyonszerzők az együttélés alatt. A vagyonszaporulat megosztását az életközösség megszűnése esetén azonban követelhetik (a szerzésben való közreműködés határozza meg a felek részesedését). A közös vagyonba természetesen nemcsak az egyes vagyontárgyak tartoznak bele (ezeket hívják „aktíváknak”), hanem azok a terhek, tartozások is, melyek a vagyonközösség létrejöttét követően keletkeztek (ezek az ún. „passzívák”). Tehát ha a későbbiekben a vagyonközösség megszűnésére kerül sor, úgy a közös vagyon megosztásánál mind a vagyonelemeket, mind a terheket figyelembe kell venni.
Külön szabályozás, külön vagyon…
Nem tartoznak a házastársak közös vagyonába azok a vagyontárgyak, illetve terhek és tartozások, amelyek külön vagyonnak minősülnek. Ezek közül a legáltalánosabbak például a házastársi vagyonközösség létrejöttekor meglévő vagyontárgyak. A leginkább kézenfekvő példa erre, ha a házastársak valamelyike a házassági vagyonközösség létrejöttekor már rendelkezett földekkel. A házastársak külön vagyonába kerül a házastársi vagyonközösség fennállása alatt általa örökölt vagyontárgy, de a részére ajándékozott vagyontárgy is.
Továbbá a külön vagyonba tartozik a személyes használatára szolgáló szokásos mértékű vagyontárgy, valamint a külön vagyona értékén szerzett vagyontárgy és a különvagyona helyébe lépő érték is. Ez utóbbira példa, ha valamelyik házastárs eladta a házassági vagyonközösség létrejöttekor már meglévő földet. Fontos tudni azonban, hogy a külön vagyon házasság alatti hasznai már közös vagyonnak minősülnek, ebből azonban le kell vonni a fenntartási költségeket.
A termőföldterület sorsa a vagyonközösség megszűnése esetén
A házassági vagyonközösség megszűnésekor megosztásra kerül a felek közös vagyona, ez azonban a földek és a gazdálkodás esetében problémákat okozhat, hiszen a házassági vagyonközösség megszüntetésekor előfordulhat olyan helyzet, hogy a földek (vagy azok egy része) a másik házastárs tulajdonába kerülnek. Ez esetben több mentesítő szabály is segíti az új tulajdonos helyzetét. A leglényegesebb, hogy túlléphető a 300 hektáros (vagy nem földműves esetén az 1 hektáros) tulajdoni maximum a váláskor szerzett földek méretével.
További könnyítés, hogy ha osztatlan közös tulajdonú földről van szó, és értékesítenek egy másik tulajdoni hányadot, úgy a volt házastárs időtartamát is bele lehet számítani a 3 évbe. Az évszám jelentőségét az adja, hogy legalább 3 évig tulajdonostársnak kell lenni az elővásárlási jog gyakorlásához. De a mondottak igazak a földhasználó ranghelyére is: a 3 évbe a volt házastárs földhasználatát is bele lehet számítani.
A ráadás: tulajdoni hányad vásárlása osztatlan közös tulajdon esetén
Osztatlan közös esetén a legtöbb esetben idővel kialakul valamiféle hallgatólagos használati rend a tulajdonosok között. Emiatt sokan abból indulnak ki, tévesen, hogy ha megvásárolnak egy tulajdoni hányadot, akkor pont azt a részt szerzik meg, amit az eddigi tulajdonos használt. Elvileg a tulajdonosok kötelesek lennének egy hivatalos, írásos használati megosztást létrehozni, amelyhez nem szükséges valamennyi tulajdonostárs beleegyezése, elegendő a tulajdoni hányadok alapján számított többségi döntés is (több mint 50 százalék). Tehát a többségi tulajdonostársak maguk is eldönthetik, hogy ki melyik részét használhatja az ingatlannak.
Azokon a földeken, melyeknél az egyes alrészletek eltérő adottságokkal bírnak, ott alaposan meg kell fontolni, hogy milyen feltételekkel vásároljuk meg a tulajdoni hányadot. Érdemes megtudni, hogy van-e használati megosztás az ingatlanon, hiszen egyáltalán nem biztos, hogy azt a részt használhatjuk majd, amit a vásárláskor mi annak gondoltunk. További fontos eltérés egy 1/1-es ingatlanhoz képest, hogy az eddigi tulajdonostársak közül mindenkit (kivéve az államot) megelőző ranghely illet meg, ehhez természetesen már legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkeznie az adott ingatlanban. Ha több földet adnak el egybefoglalt vételáron, akkor a tulajdonostársat nem illeti meg ez a ranghely.
Végezetül nem ritka, hogy valaki úgy vásárol meg egy tulajdoni hányadot az ingatlanban, hogy célzatosan az azon álló épületet is meg kívánja szerezni. Előfordulhat, hogy a többi tulajdonostárs módosítja a használati megosztást, a vevő pedig épület nélkül maradt. Ha azonban a tulajdonostársak legalább egytizede az ajánlatban foglaltakkal nem ért egyet, akkor már kétharmados döntés szükséges a használati megosztás létrehozásához vagy módosításához.
SZERZŐ: DR. CSEGŐDI TIBOR LÁSZLÓ
