(Túl) sok a jóért?
A földrészleteken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolását célzó törvényi szabályozás ugyan 2021 elején hatályba lépett, de a probléma megoldásáról továbbra sem beszélhetünk. Az agrárkormányzat csak idén három alkalommal finomította a vonatkozó szabályozást, amely annyira összetett, hogy a NAK egy közel 50 oldalas tájékoztatót tett közzé vele kapcsolatban.
Bár az elmúlt két évben közel 30 ezer hektárnyi földrészleten kezdeményezték az osztatlan közös felszámolását, az agrártárca július végi kommünikéje szerint a cél továbbra is az eljárások és a nem egyszerű folyamat gyorsítása.
Annak ellenére, hogy a földkiadás, kárpótlás vagy öröklés útján keletkező osztatlan közös tulajdon felszámolása harminc éve anyagi és hivatali erőforrásokat emészt fel, továbbra is milliós nagyságrendben lehet beszélni róla a Nemzeti Agrárkamara idei, közel 50 oldalas tájékoztatója alapján. 1 millió 60 ezer földrészlet van osztatlan közös tulajdonban, közel 2,5 millió hektár méretben, összesen 3,5 millió tulajdonost érintve. Ugyanakkor, ha lehántjuk az évtizedek alatt rárakódott problémákat, egy viszonylag ártalmatlan konstrukciót találhatunk. Alapesetben egy ingatlanon egy időben nemcsak egy személy, hanem több is tulajdonjogot szerezhet, aminek nyomán megkülönböztetünk kizárólagos, osztott és közös tulajdoni formákat.
A legegyszerűbb eset a kizárólagos tulajdon, amikor a dolognak mindössze egyetlen személy a tulajdonosa, tehát a tulajdoni lapon nyilvántartott tulajdoni részarány 1/1. Osztott tulajdonról akkor beszélhetünk, ha a föld (telek) és az épület tulajdonjoga válik el egymástól. Közös tulajdon esetén a tulajdonjog egy időben ugyanazon a dolgon, meghatározott eszmei hányadrészek szerint több személyt illet meg, vagyis a tulajdonostársaknak együttesen van ugyanannyi tulajdonosi jogosultsága és kötelezettsége, mintha a tulajdonos csupán egyetlen személy volna. Közös tulajdon leggyakrabban közös vásárlás, öröklés vagy házassági vagyonközösség útján keletkezhet.
Mindegy, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlanokat a tulajdonostársak közösen vagy a használat jogát egymás között megosztva, esetleg az ingatlant bérbe adva hasznosítják, a tényleges birtoklás és hasznosítás kérdéseiben a tulajdonostársak közötti belső megállapodás az irányadó. Ha a birtoklás vagy használat valamely módja sérti az okszerű gazdálkodás követelményét vagy a kisebbségben lévők jogait, törvényes érdekeit, bármelyik tulajdonostárs megtámadhatja a többségi határozatot a bíróságon. A közös tulajdon hasznai együttes hasznosítás esetén tulajdoni hányaduk arányában illetik meg a tulajdonostársakat. Ha a haszon osztható, mindegyik társ kérheti a rá eső rész természetbeni kiadását, ha oszthatatlan, az szintén közös tulajdonba kerül.
A terhek, károk megoszlása is hasonló elvek mentén történik, ugyanakkor az állagmegóváshoz feltétlenül szükséges munkákat bármelyik tulajdonostárs egyedül is jogosult elvégezni. A rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadások kérdésében szótöbbséggel határoznak a tulajdonostársak, de a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz már egyhangú határozat szükséges. Bár a tulajdonostárs saját tulajdoni hányadával szabadon rendelkezhet, de ha saját tulajdoni hányadát el akarja adni, vagy bérbe kívánja adni, akkor a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat egy kívülállóval szemben elővásárlási, illetőleg előbérleti jog illeti meg. Ha az egész ingatlan feletti tulajdonjog átruházásáról, biztosítékul adásáról vagy a hasznok szedésének átengedéséről van szó, ehhez a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. A közös tulajdon meg is szüntethető, fő szabály szerint a tulajdonostársak megállapodása alapján, legtöbbször természetbeni megosztással, közös értékesítéssel vagy a többi tulajdonostárs tulajdoni részének megvásárlásával. Ha a felek nem tudnak megállapodni, akkor a bíróság dönt bármelyikük kérelmére, és megszünteti a közös tulajdont vagy az ingatlan természetbeni megosztásával, vagy magához váltással, vagy árverés útján történő értékesítés útján, ám nem alkalmazhatja azt a módozatot, amely ellen mindegyik tulajdonostárs tiltakozott.
A nem túl dicső múlt, avagy a mögöttes okok
Az 1945-ös földosztás nyomán az öt hold alatti vagy a körüli életképtelen birtokok száma nőtt, ám a nagybirtokkal együtt azok versenyképes, korszerűen vezetett része is eltűnt. A részaránytulajdon kialakulása az erőszakos termelőszövetkezet-szervezésre vezethető vissza. 1953 közepéig a tagosításokkal 4 millió katasztrális hold cserélt gazdát: a földrészlet a tagosítással a szövetkezet közös használatába került, a magánszemély azzal nem rendelkezhetett szabadon. 1990-ben a termőföldterületek, ingatlanok tulajdoni szerkezete az alábbiak szerint alakult: magántulajdonban mindössze 7%, állami tulajdonban 33%, míg szövetkezeti tulajdonban és használatban 60% volt.
Az 1990-es évektől induló földkiadási eljárásokban került nevesítésre a TSZ földhasználati jog alatt álló, konkrét helyrajzi számú földrészletben a részarány-tulajdonosok aranykorona-értékben nyilvántartott részaránytulajdona. A magántulajdon helyreállítása során a megszűnő termelőszövetkezetek és állami gazdaságok 5,6 millió hektár termőföldjét közel 2,6 millió magánszemély között kellett szétosztani, ezért többek között bevezették a földkiadási eljárást. A részarány-földkiadás nem keletkeztetett új tulajdont, és nem vont el tulajdonjogot sem, csak a részaránytulajdon intézményének megszüntetésével egy időben konkrét földrészleten jelölte ki az eszmei földtulajdon természetbeni helyét. Az eljárásokat a részarány-földtulajdonosok indították írásbeli kérelemmel, a földet használó szövetkezet gazdálkodási területén működő földkiadó bizottságoknál.
A privatizáció, a kárpótlási termőföldárverések, a részarány-földtulajdon rendezése során egy elaprózott, a mezőgazdasági termelés szempontjából kedvezőtlen birtokstruktúra alakult ki. Sokszor közös megállapodás híján a földek használata megoldatlan, a támogatásigénylést hibásan nyújtották be, a bírósági ügyek elhúzódtak, a parlagfűvel fertőzött területek után a bírságok behajtása is körülményes. Ráadásul az örökösödéssel tovább nőtt a tulajdonosok száma. A kormány még 2015-től, az állami költségvetés terhére 7 ütemű osztatlan közös megszüntetési programot hirdetett. 2010. szeptember elsején felállították az önálló Nemzeti Földalapkezelő Szervezetet, majd 2011-től megindult az állami tulajdonú földek pályázati haszonbérbe adását célzó „Földet a gazdának!” program, majd a földforgalmi szabályozás gyökeres átalakítását követően 2015 második felétől az állam tulajdonában álló földek árverés útján történő megvásárlására nyílt lehetőség.
A kiméretések során tapasztalt nyilvántartási eltérések, a földrészletek értékének módosulásával járó újabb adminisztrációs lépések nehezítették a végrehajtást, így végeredményben az ütemterv eltolódott, a költségek pedig növekedtek. 2019-ben a kulcsfontosságú Nemzeti Kataszteri Program Nonprofit Kft. beolvadt a birtokrendezésért felelős Nemzeti Földügyi Központba, valamint a Földmérési és Távérzékelési Intézet integrálódott a Lechner Tudásközpontba, így az központi földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv lett.
Egy nagyon összetett szabályozás
A bevezetőben megkezdett gondolatmenetet némi ismétléssel folytatva az egyébként „ártalmatlan” közös tulajdon közös vásárlással, házassági vagyonközösség ideje alatt szerezve vagy közös öröklés útján keletkezhet. Ezekre a formákra döntően jellemző, hogy nem kényszerközösségek, vagyis fenntartásukra senkit sem lehet kötelezni. Ezzel szemben – ahogy az imént említést nyert – a termőföldrészleten fennálló osztatlan közös tulajdoni forma az 1990-es évek elején született, nagyrészt a szövetkezeti tagi részarányföldek kiadása során. A legnagyobb problémát ezzel kapcsolatban az okozza, hogy ezek a tulajdonközösségek már kényszerközösségek, amelyek így 30 éve megnehezítik a területek hasznosítását.
Az elmúlt 30 év jogfejlődése az osztatlan közös megszüntetésére alapvetően négy különböző megoldást is kínált: egyrészt a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény (illetve a kapcsolódó 374/2014. (XII. 31.) Korm.rendelet), másrészt a PTK, harmadrészt a földforgalmi kétharmados, végül pedig a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolását célzó 2020. évi LXXI. törvény alapján. A kényszerközösségek felszámolása az elmúlt évtizedekben vontatottan haladt: 2012-ig 250 ezer darab kérelem érkezett be (53 ezer 500 földrészletet érintve), de hosszú évek alatt (2020 nyaráig) 35 ezer eljárás zárult le „csak”, mintegy 170 ezer tulajdonost érintve.
A 2020-as (2021-ben hatályba lépett) szabályozás nóvumát az adta, hogy a további eljárásokra nem az állam szervezésében, hanem a tulajdonosok egyezsége alapján kerül sor, államilag szabályozott keretek között. A tulajdonosok szerepe főképpen magára a folyamat megindítására, a műszaki dokumentáció elkészítésére, illetve a szükséges hozzájárulások beszerzésére terjed ki. Ezzel szemben az államé elsősorban a változások dokumentálására, az ingatlan-nyilvántartási eljárások lefolytatásra, illetve elkerülhetetlen esetben az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan kisajátítására vonatkozik.
A két éve hatályba lépett „eredeti” szabályozás hatálya kiterjed a földforgalmi törvény szerinti mező- és erdőgazdasági hasznosítású földterületre, de azokra az ingatlanokra nem, amelyek kivett alrészletet is tartalmaznak, valamint a tanyaként nyilvántartott területekre sem. Ehhez képest komoly változás, hogy ma már zártkerti ingatlanok megosztására is lehetőség van, de ebben az esetben már a tulajdonostársak mindegyikének hozzá kell járulnia az egyezséghez.
Az osztatlan közös megszüntetésére három mód is kínálkozik:
- Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával.
- Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján, a bekebelezési eljárás által.
- Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan kisajátítása útján.
Az osztatlan közös megszüntetése ingatlan megosztásával
A megosztási eljárás fő célja, hogy minden tulajdonostárs a tulajdoni hányadával arányos méretű, önálló helyrajzi számú, megközelíthető, kizárólagos tulajdonú ingatlanhoz jusson. A megosztás a tulajdonosok egyezségén alapul, ahhoz osztóprogram használható, az egyezséget ügyvéd ellenjegyzi. Az eljárások 2021. május 25-től ismételten indíthatók. Az eljárást személyesen vagy meghatalmazottja útján bármelyik tulajdonostárs megindíthatja a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel (az elektronikus nyomtatvány elérhető: foldhivatal.hu/content/view). Ez utóbbiban csak egy földrészlet jelölhető meg (kivéve, ha a tulajdonostársak több ingatlan megosztásában érintettek, és megállapodnak a több ingatlanban fennálló tulajdoni hányadok egy ingatlanként történő kijelölésében), a benyújtást követően a kérelem adattartalma nem módosítható.
A helyrajzi számonként 15.000 Ft-ért indítható eljárás során a földhivatal adminisztrál, megállapodni a tulajdonosoknak kell, ügyvédek és szakértők igénybevételével. Sajnos a kérelem visszautasítására – a földhivatal részéről – számos lehetőség mutatkozik, így többek között, ha a tulajdoni lapon folyamatban lévő megosztás ténye már fel van jegyezve, vagy ha a tulajdoni lapon már széljegy fel van tüntetve, esetleg ha valamely tulajdoni hányadra vonatkozólag tulajdonátruházás hatósági jóváhagyása iránti eljárás van folyamatban.
Ha a kérelmet a földhivatal befogadja, ezt követően ellenőrzi a földrészlet nyilvántartási és térképi adatainak összhangját (szükség esetén javításokat eszközölve). A kérelmet függőben kell tartani azonban, ha például a földrészlet tekintetében a földhivatal vizsgálati eljárása folyamatban van, ugyanakkor, ha a záradék érvényessége lejár, a vázrajzot törölni kell az előzetes nyilvántartásból, és a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzése iránti eljárást kell lefolytatni. Miután a földhivatal feljegyzi a megosztási eljárás tényét az ingatlan tulajdoni lapjára, kiadja az osztóprogram (letölthető: osztoprogram.nfk.gov.hu/osztoprogram) használatához szükséges ügyazonosítót a kérelmező részére. Továbbá az utóbbi rendelkezésére bocsátja az ingatlan földhasználati nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használója értesítéséhez szükséges adatokat is.
A földhivatal csak az osztóprogram által előállított dokumentumok alapján végzi el a módosításokat. A párhuzamos eljárások elkerülése érdekében az alatt a 120 nap alatt, illetve annak eredménytelen letelte esetén az azt követő 30 napban az adott ingatlanra vonatkozóan osztatlan közös tulajdon felszámolását szolgáló másik eljárás nem kezdeményezhető. Ez alól kivétel az öröklés következtében bekövetkezett tulajdonosváltás, valamint a kisajátítás esete. A földhivatal a folyamatban lévő eljárás tényéről hirdetményt köteles közzétenni a hirdetmenyek.gov.hu kormányzati oldalon. Az egyezség létrejöttéhez elegendő a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többsége, vagyis több mint 50%. Ennek kialakításához a megosztási eljárást kezdeményező tulajdonostársnak tértivevényes levélben értesítenie kell a többi tulajdonostársat és a terület bejegyzett használóját is. Ez alól a szabály alól kivétel, ha a tulajdonostárs értesítése nem lehetséges, mert lakcíme, tartózkodási helye, székhelye, telephelye ismeretlen, vagy személye bizonytalan.
Ha a postai küldemény „nem kereste/ismeretlen/elköltözött” jelzéssel érkezik vissza, az úgynevezett kézbesítési vélelem ez esetben is beáll, e személyek „szavazatai” pozitívnak minősülnek. Bár a kezdeményezőnek ki kell értesítenie a többi tulajdonostársat, de az értesítés nem feltétlenül kell hogy szóljon az egyezség keretében fennálló lehetőségekről (például bekebelezés, földcsere stb.). Ugyanakkor, ha az egyezségi folyamatban bármelyikre sor kerülne, az egyezségbe azt bele kell foglalni. Az egyezség eredményeképpen nem alakítható ki közös tulajdonban álló ingatlan, kivéve, ha az abban érintett tulajdonosok a létrehozásába kifejezetten beleegyeznek.
Ha a megszerzett tulajdonrész jelzálogjoggal vagy végrehajtási joggal terhelt, tulajdonosa csak a megszerzett tulajdonrész értékéig áll helyt a követelésért. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során egyik tulajdonosnak sem juthat az eredeti ingatlanban fennálló tulajdoni hányada szerint számított AK-értéknél kisebb mértékű ingatlan, kivéve, ha abba az egyezség részeként kifejezetten beleegyezik. Az egyezség eredményeképpen kialakítandó új ingatlanoknak alkalmasnak kell lenniük mező- és erdőgazdasági művelésre. Ehhez egyrészt utat vagy szolgalmi jogot kell biztosítani minden tulajdonosnak a tulajdona megközelítéséhez, másrészt meg kell felelni a táblázatban szereplő méretbeli előírásoknak (1. táblázat).
A második opció, a bekebelezés
Valójában itt is egyezségben kell rendelkezni a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányadok valamely másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához hozzászámításáról. Vagyis arról van szó, miszerint egy vagy több tulajdonostársnak a tulajdoni hányada alapján kialakítható ingatlana nem éri el a fent említett területi minimumokat. A megosztás eredményeként a bekebelező tulajdonostárs részére az ingatlant a saját, kiinduló tulajdoni hányada és a bekebelezett tulajdoni hányad együttes mértékének megfelelően kell kialakítani. A bekebelező tulajdonostárs legalább az ingatlan értékének megfelelő összeget meg kell hogy fizesse (bővebben lásd: nfk.gov.hu/download.php?id_file=41699).
A földterületen lévő infrastruktúra (például öntözőrendszer) értékét úgynevezett nettó pótlási költség alapú értékbecsléssel kell megállapítani, illetve több tulajdonostárs bekebelezési szándéka esetén az válik jogosulttá, aki a legmagasabb értékű ajánlatot teszi. Ha a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, vagy a területi minimumot el nem érő hányaddal rendelkező tulajdonostársnak nem felel meg az összeg, akkor igazságügyi szakértő útján új értékbecslési szakvélemény készíthető. Az előbbi felsorolás szerinti első esetben a költségeket a kezdeményező tulajdonostárs viseli. Ha több új értékbecslési szakvélemény készült, azt kell figyelembe venni, amelyben a legmagasabb összeg szerepel. Ha adott ingatlanon van területi minimumot el nem érő tulajdoni hányad, de egyik tulajdonostárs sem kívánja azt bekebelezni, akkor a bekebelezés a kezdeményező tulajdonostárs kötelezettségévé válik.
A területi minimummal nem rendelkező tulajdonostársak anyagi érdekeinek védelme érdekében a kifizetést bírósági letét útján is lehet eszközölni, például azok esetén, akik nem vettek részt az egyezségi döntésben, vagy azok esetén, akiknek személye bizonytalan. A kistermelők és kisbirtokosok érdekében történt még egy változás, amely szerint mentesül a bekebelezés alól az a tulajdonos, aki a területi minimum alatt van, és a bekebelezéstől számított 30 napon belül bírósághoz fordul, továbbá legalább 3 éve földhasználó már, vagy a bekebelezéssel kieső jövedelem a megélhetését veszélyezteti.
Amikor az állam szerzi meg
Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földügyi Központnál (NFK) az ingatlan egészének az állam általi kisajátítását, optimális birtokszerkezet kialakítása céljából:
‑ ha az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal úgy kezdeményezték, hogy a bejelentés nem került visszautasításra, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére e törvény hatálybalépésétől számított 2 éven belül nem került sor, és
‑ ha az ingatlan tulajdonosainak száma meghaladja a 100 főt, vagy a 30 főt haladja meg, és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5. Az NFK az adott költségvetési évben a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján dönt a kisajátítási eljárás megindításáról.
Idei új szabályok öröklés és a kormányhivatal mint segítő közreműködése esetén
Ha a 2022 év végét követően elhunyt örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli, ők választhatnak: vagy osztályos egyezséget kötnek, vagy az ingatlant átruházzák az öröklésben érdekelt személyre, vagy az ingatlant egyben értékesítik, vagy az ingatlant az állam javára ingyenesen felajánlják. Az első esetben az örökösök még a törvényes öröklés rendjétől (és az örökhagyó végakaratától is) eltérhetnek, megegyezve arról, hogy ki mit örököljön. Az egyezséget közjegyző előtt, a hagyatéki eljárás során lehet megkötni.
A második lehetőség lényege, hogy az ingatlant az örököstárs átruházhatja az öröklésben érdekelt más személyre, például az egyik örökös gyermekére, míg a harmadik esetben az örökösök egyben értékesítik a termőföldet, és a vételárat elosztják egymás között. Ha az örökösök nem tudnak megegyezni, akkor öt évük van dönteni az osztatlan közös megszüntetéséről vagy értékesítés, vagy az egyikőjük tulajdonszerzése, vagy az állam javára való felajánlás útján. Határidő túllépése esetén a földet kényszerértékesítik.
Idén szeptember elsejétől olyan földrészleteknél, amelynél az osztatlan közös tulajdon földkiadási eljárás eredményeként jött létre, a tulajdonostársakat végleges hatósági döntéssel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, ha közülük valaki 2012. 06. 01-ig kezdeményezte az ingatlan megosztását, ám még nem került sor az első egyezségi tárgyalásra szóló meghívók kiküldésére. Továbbá, ha a művelési ág nem halastó és erdő, a megosztás költségeit (a kitűzés és helyszíni bemutatás költségei kivételével) az állam viseli. Az önálló földrészletek kialakítását minden kérelmező tulajdonostárs vonatkozásában el kell végezni, de ha a kérelmező tulajdonostárs vagy jogutódja nem kívánja az eljárás lefolytatását, a kérelmét visszavonhatja. A tulajdonostársak közötti egyezség érvényességéhez a tulajdoni hányad szerinti egyszerű többségi döntés szükséges. Ha egyezség nem jön létre, a kiosztás sorrendjét sorsolással kell megállapítani. A tulajdonostársakat tulajdoni hányaduknak megfelelően a földrészlet meghatározott részéhez kell rendelni, azok a tulajdonostársak pedig, akik önálló földrészlet kialakítását nem kérték, a visszamaradó földrészleten tulajdonközösségben maradnak.
SZERZŐ: CSEGŐDI TIBOR LÁSZLÓ
