A NAK szerint a versenyképesség javításához elengedhetetlen a stabil birtokszerkezet.
Aki meghallja, hogy Magyarországon van olyan 8 hektáros szántó, amelynek 200-szor ennyi (!) tulajdonosa van, és Bőny térségében is akad néhány tíz hektáros szántó, amin 972 tulajdonos osztozik, akkor rögtön megérti, miért égetően sürgősen orvosolandó és súlyos probléma a földek osztatlan közös tulajdonlása.
Az új agrárkormányzat egyik fő intézkedése és célkitűzése a birtokrendezés – a NAK és az AGRYA minapi rendezvényén már arról beszéltek, merre mutatnak a megoldás csapásirányai.
Egyenesen, fiataloknak
A NAK és a fiatal gazdákat tömörítő AGRYA idén is megrendezi a – láthatóan mind nagyobb érdeklődéstől övezett, Kecskeméten például már csaknem félszáz érdeklődőt vonzó – Fiatalgazda-klubokat, amelyeken száraz, elméleti jogszabály- és agrár-ismeretterjesztés helyett friss, aktuális és gyakorlati tudnivalókkal várják a gazdálkodókat.
Így volt ez november első napjaiban Kecskeméten is, ahová az osztatlan közös tulajdonú földek helyzetének rendezését célzó jogszabályok ismertetésére, elemzésére hívták az érdeklődőket.
A versenyképesség kerékkötője
Már a NAK 2018-ban bemutatott fejlesztési programjavaslatában is szerepel – több más célkitűzés mellett – a stabil birtokszerkezeten keresztül a versenyképesség növelése. Ennek egyik fő akadálya a tagolt, darabolódott, sok esetben áttekinthetetlenül kusza birtokviszony, sokszor már nem is élő vagy nem fellelhető személyek „jelenléte” a tulajdonosok között.
Ez a helyzet a kárpótlással kezdődően kialakult, és azóta is fennáll. Az osztatlan közös földtulajdon nemcsak annyit tesz, hogy egy földingatlannak vagy ingatlanrésznek több tulajdonosa van, hanem azt is, hogy a tulajdonrészek nem valamely területrészre vonatkoznak, hanem a tulajdonjog arányában oszlanak meg a tulajdonostársak között.
Így minden tulajdonos jogosult tulajdona használatára annyiban, amennyiben e joga nem megy a többi tulajdonos jogainak és törvényes érdekeinek sérelmére.
Előfordul, hogy néhány hektárnak több száz „gazdája” van
Pár hektárra több száz tulajdonos
Az adatok világosan mutatják a helyzet sokszor abszurdba hajló anomáliáit. Csak néhány nonszensz: Győr-Moson-Sopron megyében például van olyan bő 8 hektáros szántó, amelynek – nem tévedés! – 1643 tulajdonosa van, Bőny térségében is akad szántó, amin 972 tulaj osztozik, Halásziban pedig egy 52,5 hektáros táblát mondhat magáénak 852 tulajdonos.
Van olyan 9 hektáros legelő, aminek1 209 tulajdonosa van… Ma egyébként 4 millió hazai földtulajdonosból csak 200 ezer gazdálkodik, és 50%-uk bérli a földet. Csak az elmúlt 8 évben 620 ezer földrészlet keletkezett örökléssel. Osztatlan közös tulajdonban van bő 1 millió földrészlet, területben mérve 2,44 millió ha, aminek 4,6 millió tulajdonosa van (miután egy személy több földrészletnek is gazdája lehet).
Az állam dolga
A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara négy fontos szempontot képvisel a kérdésben – mutatott rá a kecskeméti fiatalgazda-fórumon dr. Hrivnák Mihály agrárigazgatási szakember. A kamara elsőként is kiáll amellett, hogy – mivel a hazai birtokstruktúra a kárpótlás következménye, vagyis állami intézkedések révén alakult ki, ezért az államnak is szerepet kell vállalnia a helyzet rendezésében.
Másrészt fontos az osztatlan közös tulajdonban lévő földrészletek 2015-ben megkezdődött kimérése kapcsán a birtokegyesítések, földcserék mielőbbi végrehajtása. A NAK célja továbbá versenyképesen művelhető parcellák kialakítása állami közreműködéssel, és hosszú távú cél, hogy a föld használója és tulajdonosa ugyanaz legyen.
Kérelemmel kezdődik
A nemzeti birtokrendezésről szóló 2019 tavaszi előterjesztés még tervezet (azaz jelenlegi tartalma még korántsem végleges!), okkal feltételezhető, hogy a friss tapasztalatok nyomán kisebb-nagyobb változások történhetnek majd egyes részleteket illetően.
Az nyilván nem fog változni, hogy a 3 fő megoldási irány döntően mire vonatkozik majd: az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárások megindítására, az adathiányos, rendezetlen tulajdoni jogállású földrészletek rendezésére az ingatlan-nyilvántartásban és a részarány-kiadások lezárására.
Szintén elhangzott, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló közigazgatási hatósági eljárás, amit az ingatlanügyi hatóság kizárólag kérelem alapján indít el, és dönt az adott, osztatlan közös tulajdonban álló földrészlet megosztásáról, a keletkező földrészletek ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről.
A tervezet mai formájában még az szerepel, hogy a kérelmeket az ingatlanban tulajdonrésszel rendelkező bármely tulajdonostárs(ak) együttesen kezdeményezheti(k) 2020. december 20-ig, de ez a határidő várhatóan későbbre tolódik majd. Jó hír, hogy a 450-500 napos megosztás helyett az ügyintézési határidő 250 nap lesz, ugyanakkor az eljárás – a mai tervek szerint – nem lesz ingyenes.
A legkisebb közös
A tervezett jogszabály megszabja majd, mi az a minimumterület, ami alatt az eljárások nem indulnak meg. Ez művelési ágak szerint differenciálja a kialakítandó új ingatlanok területi minimumát. Szántó, rét, legelő, erdő művelési ág esetében ez a minimum 10 ezer; szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3 ezer, zártkert esetén 1500 m2.
Az optimális birtokszerkezet érdekében a tervezet – az említett minimumlimit miatt – a visszamaradó ingatlanban maradó tulajdonosok tulajdoni hányadára kvázi vételi jogot is biztosít azon tulajdonostársak(nak) javára, aki(k)nek a megosztási eljárás eredményeként kialakítandó új, önálló ingatlanuk a kiosztási sorrend szerint szomszédossá válna a területi minimumot el nem érő (visszamaradó) ingatlannal.
E megváltásnak az összege legalább annyi kell, hogy legyen, mint az ingatlan becsült értéke. Több tulajdonostárs esetén a visszamaradó ingatlanban maradó tulajdonosok tulajdoni hányadát az szerzi meg, aki a legnagyobb ellenértéket hajlandó fizetni.
Ha nincs jelentkező ilyen földrészletre, akkor a tulajdonrész az államra száll. Ahol egyébként a kérelmező tulajdonostársak közötti nincs egyezség a földrészletről, ott a kiosztás sorrendjét sorsolással állapítják majd meg.
Fontos az osztatlan közös tulajdonban lévő földrészletek 2015-ben megkezdődött kimérése kapcsán a birtokegyesítések, földcserék mielőbbi végrehajtása
Holt lelkek társasága
Itt már előkerülnek az említett tulajdoni kuszaságból vagy a rendezetlen nyilvántartásból eredő problémák. Ezekről a tervezet úgy rendelkezik, hogy ha az eljárás megindításáról szóló értesítést egy tulajdonostársnak nem tudták kézbesíteni – meghalt, elköltözött, ismeretlen a címe, nem kereste a küldeményt stb. –, akkor a hatóság 30 napra hirdetményt tesz közzé.
Hogy ilyen eset is gyakorta fenyeget majd, arra is hoztak példát a fiatalgazda-klub szakemberei. Az adathiányos, rendezetlen tulajdoni jogállású földrészleteket az ingatlanügyi hatóság hivatalból megpróbálja feltárni – vagyis felkutatni az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szereplő, de azonosítatlan személyeket.
Ennek során összevetik a tulajdoni lapon szereplő adatokat az okirattárban a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő adatokkal. Ha így sincs eredmény, akkor az ingatlanügyi hatóság 90 napra településenként és fekvésenként hirdetményt tesz közzé, majd ha ez is eredménytelen, akkor kihirdetik, hogy az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy nem beazonosítható.
Ekkor a föld az államhoz kerül (más kérdés, hogy időkorlát nélkül jár a kártalanítás, ha a tulaj mégis előkerülne). A szakmában – stílszerűen mondva – szellemes eufemizmussal csak „holt lelkek társaságának” nevezett tulajdonosokból nem is kevés van: elég csak arra utalni, hogy több mint 12 ezer olyan földtulajdonos szerepel a dokumentumokban, aki 120 évnél idősebb…
