Ésszel a résszel (is)
Több mint tizenegy éve léptek hatályba a hazai földforgalmi viszonyokat az Európai Uniós követelményekhez igazító jogszabályok, amelyek idei változásai deklaráltan továbbra is a spekuláció elleni védelmet, a földtulajdon helyben maradását szolgálják. Ugyanakkor a termőföld ára évek óta – ha lassuló ütemben is, de – emelkedik, továbbá például a gazdaságátadás előírásainak megjelenésével az egyébként sem egyszerű szabályozás egyre bonyolultabbá válik. Már a szerződés megkötésekor ügyelni kell akár csak a formai előírásokra, mert a kormányhivatal visszautasítja a szerződés jóváhagyását.
Magyarországi birtokstruktúra és uniós összehasonlítás
Magyarország mezőgazdasági területe közel 5 millió hektár, amelynek 45%-a gazdák saját tulajdonában áll. A használt mezőgazdasági területek átlagos birtokmérete 2010-ben 14 hektár volt, 2020-ban már 23 hektár, azaz fokozódott a birtokkoncentráció. Emellett ugyanakkor a 2020-as Agrárcenzus nyomán az is megállapítható, hogy a gazdálkodók több, mint fele 5 hektárnál kisebb területen, 33%-a 5 és 300 hektár közötti területen, míg 0,1%-a 1200 hektáron gazdálkodott. Ha az EUROSTAT adatait emellé tesszük az is látható, hogy az átlagos európai gazdaságméret 17,4 hektár volt és 2010 és 2020 között 3,2 millió gazdaság tűnt el a szektorból, amelyek többsége 5 hektár alatti kisgazdaság volt. Az elmúlt 30 évben a földhöz jutás jogi feltételei hazánkban újra és újra átgondolás tárgyává váltak. Az intézkedések hatására nőtt az átlagos birtokméret, a birtokkoncentráció, ugyanakkor tovább csökkent a 35 év alatti gazdálkodók aránya.
Mint közismert, hazánkban a termőfölddel kapcsolatos jogi szabályozás alapvetően két sarokponton nyugszik. Az egyik a termőföld védelméről szóló 2007. évi törvény, amely többek között a mezőgazdasági és más célú hasznosítás, a művelési ágak, valamint a föld termőképességének megőrzése kötelezettségét szabályozza. A másik sarokpontot a földforgalmi szabályozás jelenti, amelynek terén a rendszerváltás utáni (egészen pontosan 1994-es) első szabályozáshoz képest jelentős változást az Európai Uniós csatlakozásunk nyomán hatályba lépett 2013-as földforgalmi szabályozás csomag jelentett.
A legutóbbi – 2023-as, 2024-es és idei, 2025-ös – változások zöme az elővásárlási jogok, az osztatlan közös megszüntetésének további egyszerűsítése és a szerződések jóváhagyása (kifüggesztés nélküli adásvétel szigorítása és a haszonbérleti szerződések jóváhagyási idejének csökkentése) témakörök körül koncentrálódott. Érdekességképpen jegyezhető meg, hogy a környező uniós országok közül Csehországban nincs külön jogszabály a mezőgazdasági földterületek tulajdonjogának megszerzése vonatkozásában, de mondjuk Szlovákiában a termőföld megszerzésének szabályait egy külön törvény, míg a bérbeadás jogi rendjét már több jogszabály szabályozza. A lengyel szabályozás az egyéni gazdálkodók földszerzésére összpontosít, a jogi személyek földszerzését nem korlátozza. A román szabályok az elővásárlási jogok vonatkozásában nagyon szigorúak elsősorban a jogi személyek tulajdonszerzésének visszaszorítása érdekében, hiszen jelenleg a nagy földbirtokok többsége jogi személyek kezében van.
További érdekesség, hogy 2022-ben egy hektár szántó átlagára Magyarországon 5240 euró, míg az unióban átlagosan 10.578 euró volt. A hazai adatok szerint 2024-ben továbbra is mérsékelten emelkedett a termőföld országos átlagára, elemzések szerint ez 8,3%-os áremelkedésnek felelt meg, ami kevesebb, mint az egy évvel azelőtti 10%-os drágulás. Továbbra is igaz a sajtóhírek szerint, hogy Közép-Magyarországon a legdrágább a termőföld, míg Észak-Magyarországon „találkozunk” a legalacsonyabb átlagárakkal. A termőföldpiaci kínálatban egyre nagyobb mértékben jelennek meg a kisebb méretű és vegyes minőségű termőföldek, ami jelentős hatással van az átlagárra. A piaci forgalomban a tavalyi évben leginkább szántó művelési ágú területek vettek részt, amelyet az erdőterületek, majd a gyep-rét-legelő végül a gyümölcsösök és a szőlő művelési ágú területek követték. 2024-ben a termőföld országos átlagára közel két és fél millió forint volt hektáronként.
Szerződni csak pontosan és szépen, meg lehetőleg hibátlanul és hiánytalanul…
Fő szabály szerint a termőföld adásvételi szerződésnél nincs lehetőség a hiánypótlásra az előzetes vizsgálati szakaszban. Ez alól kivétel a közeli hozzátartozói viszony bizonyítása. A vonatkozó rendelkezést idézve: előzetes vizsgálat alatt egyéb hiányosság tekintetében hiánypótlási felhívásnak nincs helye, ez esetben a mezőgazdasági igazgatási szerv az eljárást megszünteti. Haszonbérleti szerződések esetén az előzetes vizsgálat alatt hiánypótlásra kizárólag abban az esetben van lehetőség, ha a földhasználati szerződés érvényességi feltétele a közeli hozzátartozói viszony fennállása.
Ez esetben a mezőgazdasági igazgatási szerv meghatározott nyilatkozat becsatolására hívja fel a szerző felet. Ez egy legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt, az érintett természetes személyeknek 30 napnál nem régebbi olyan tartalmú közös nyilatkozata, amely rögzíti, hogy közöttük a földforgalmi törvény szerinti közeli hozzátartozói viszony áll fenn. A hiánypótlásra csak egy alkalommal,8 napos határidő kitűzésével kerülhet sor. E határidő elmulasztása esetén igazolási kérelemnek nincs helye.
A szerződések visszavonására a honlapon történő kifüggesztésig van lehetőség. Amennyiben tehát valamilyen formai hibát vétenek a szerződésben vagy valamelyik kötelező tartalmi elem hiányzik az okiratból, a kormányhivatal visszautasítja a szerződés jóváhagyását. Az „egyszerű” föld adásvételi vagy haszonbérleti szerződéseknél tapasztalható rugalmatlan álláspontot azonban a gazdaságátadási szabályok már felülírják. E mögött az a jogalkotó szándék figyelhető meg, miszerint a gazdaságátadás során egy teljesen új szerződéstípussal kell megismerkednie most minden érintettnek – vagyis nem csak a gazdáknak, hanem a kormányhivataloknak és minden más jogalkalmazónak is – ezért kiemelten fontos, hogy legyen egyfajta rugalmasság a szerződés jóváhagyása során.
A földforgalmi törvényben előírt szigorú hiánypótlási tilalmat ezért a gazdaságátadás során nem kell alkalmazni, így a szerződést jóváhagyó megyei kormányhivatal hiánypótlásra hívja fel a szerződést kötő feleket. Természetesen emellett az is érv volt, hogy a gazdaságátadási szerződést főszabály szerint egymással hozzátartozói láncolatban álló személyek köthetnek egymással, így az elővásárlási jogok megkerülése fel sem merülhet.
A ranghelyek kérdése a pontos megjelöléstől annak örökléséig
Alapvető, hogy legyen szó akár földadásvételi akár haszonbérleti szerződésről annak tartalmaznia kell, hogy az elővásárlásra/előhaszonbérletre jogosult mely törvényen és az abban meghatározott sorrend melyik ranghelyére hivatkozva teszi meg az elfogadó nyilatkozatát. Nincs akadálya annak, hogy adott személy valamennyi ranghelyét feltüntessék a szerződésben, arra ügyelve ugyanakkor, hogy a ranghely szöveges megnevezéséhez a megfelelő jogszabályi rendelkezést társítsuk a szerződésben. A Kúria 2/2021-es jogegységi határozata ezzel összefüggésben kimondta, hogy a legapróbb tévesztés is a ranghely figyelmen kívül hagyásához vezet.
A ranghelyek esetén további felmerülő, és ennek okán idén nyáron jogszabályi módosítással „rendezett” kérdés azok öröklésének lehetősége. Például a földhasználó ranghelye esetén, amennyiben legalább három éve fennáll a bejegyzett földhasználat az örökös számára (aki egyébként megörökli a haszonbérleti pozíciót) indokolt lehet a ranghely fenntartása. Július 1-től ezért beépül a jogszabályba, hogy öröklés esetén a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint az örökhagyó használta. Ugyanígy módosult a tulajdonostárs ranghelyének szabályozása egy öröklés esetén, azaz, ha a földműves tulajdonostárs a tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt tulajdonrésze az örökhagyó tulajdonát képezte.
A fentiekhez hasonló logika mentén a haszonbérlő örököseinek a volt haszonbérlői ranghely is indokoltan biztosítandó ezért az idén július elsején hatályba lépő változások nyomán a földforgalmi törvény kiegészül a következő szabállyal: ha a „haszonbérlő” a földhasználati jogviszonyba öröklés útján lépett be, a „volt haszonbérlői” ranghely tekintetében a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet az örökhagyó használta. Tulajdonostársi minőség esetén ugyancsak átszállásról beszélhetünk, sőt előzőekben felsorolt elővásárlási és előhaszonbérleti ranghelyek gazdaságátadás esetén is átszállnak. Ám a földműves státusz vagy a helyben lakás esetében szó sem lehet a ranghely megörökléséről, azt az adott személynek kell megszereznie.
Elővásárlási és előhaszonbérleti jogosult nem tartható távol
Sem az adásvételi, sem a haszonbérleti szerződés nem tartalmazhat külön rendelkezést az elfogadó nyilatkozatot tevő személyre nézve. Földadásvételi szerződések vonatkozásában ez felvetette az ügyvédi munkadíj szerződésben való szerepeltetésének kérdését, lehetőségét. A tavaly hatályba lépett változások nyomán az ügyvédi munkadíj továbbra is feltüntethető az adásvételi megállapodásban, viszont ezt nem lehet kifejezetten az elővásárlásra jogosult felé terhelni. Ha a rangsor miatt azonban ő lép be vevőként a szerződésbe, az ügyvédi díjat neki is ugyanúgy meg kell fizetnie. Ugyanakkor, ha az ügyvédi munkadíj nyilvánvalóan és aránytalanul túlzó, akkor a területi ügyvédi kamaránál kezdeményezhető etikai eljárás.
Az előhaszonbérletre jogosultak távoltartásának a szándéka egyértelműen tetten érhető, amikor olyan művelési módot írnak elő a bérlővel szemben, amit nyilvánvalóan nem lehet teljesíteni (pl. fűszernövény termesztése a teljes szántóföldi táblán). Nem meglepő, hogy nem történik ezt követően rájelentkezés a szerződésre. Azt pedig, hogy a bérlő ezt az előírást később betartotta-e, a bérbeadó sem követelte meg. Szintén egy éve hatályba lépett módosítások értelmében a haszonbérleti szerződés a haszonbérlő által kötelezően alkalmazandó agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozó előírást nem tartalmazhat. Ellenkező esetben a teljes szerződés semmis.
Árak és haszonbérleti díjak kontra szerződési szabadság elve
A Ptk. szabályai szerint a termőföldárakra vonatkozó megállapításoktól a felek egyező akarattal eltérhetnének, ám a termőföld adásvételi szerződésekre nem elsősorban a Ptk. hanem a földforgalmi szabályok speciális rendelkezései az irányadóak. Tehát a földforgalmi előírások megelőzik a szerződési szabadság elvét is, amely az „egyszerű” polgári jogi szabályokból fakad. A vételárat ugyan a felek alkufolyamata határozza meg, azonban annak érdekében, hogy a föld a valóban gazdálkodni kívánó személyekhez kerüljön, a földforgalmi előírásokat érvényre kell juttatni. Ehhez kapcsolódóan nem elfogadható a gazdaságtalanul hosszú megtérülési időt eredményező ellenérték.
Kivételesen van helye e szabálytól való eltérésnek alapos indok esetén, mint például beékelődött terület kivásárlása vagy sajátos termelési módszer alkalmazása, de lehetséges, hogy a vételár – kiegészítő jelleggel – a földön létesített ültetvény vagy felépítmény nettó pótlásiköltség alapú értékbecsléssel megállapított értékével együtt mozog. Ami a földterületek haszonbérleti díját illeti azok megváltoztatása – a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj szintjére módosítása – főszabály szerint a felek közös megegyezésével végezhető el. Egyoldalú szerződésmódosítást csak legalább 10 évre létrejött szerződésekre tesz lehetővé a jogszabály. Ilyen esetben legkorábban a szerződéskötést követő 5 év elteltével lehet kezdeményezni a bérleti díj módosítását, mely lehetőséggel természetesen a bérbeadó és a bérlő is élhet.
Abban az esetben azonban, ha visszaélésről, konkrétan előhaszonbérletre jogosult gazdák rájelentkezéstől való távoltartására van szó a túl magas bérleti díjak mögött a NAK néhány éve már jogosult jelezni a problémát a kormányhivatalnak. Túl magas bérleti díj esetén, ha az előhaszonbérleti jogi jogosult elfogadó nyilatkozatot tesz egy ilyen szerződésre a szerződés jóváhagyásától számított 6 hónapon belül kezdeményezheti a bérleti díj csökkentését a helyben szokásos bérleti díj szintjére. Tény, hogy ehhez bírósághoz kell fordulnia, de ha tényleg eltúlzott a szerződében szereplő bérleti díj, úgy elég jó eséllyel indulhat a bírósági jogérvényesítés során is. Fontos, hogy ez a lehetőség akkor is adott, ha 10 évnél rövidebb szerződést kötöttek a felek.
SZERZŐ: CSEGŐDI TIBOR LÁSZLÓ
Fotók: shutterstock.com
MezőHír Tudástár: földforgalmi szabályozás – A mezőgazdasági földtulajdon és haszonbérlet jogi keretrendszere, amely az adásvétel, elővásárlás, ranghely és gazdaságátadás szabályait határozza meg. Célja, hogy a termőföld helyben maradjon és ne váljon spekuláció tárgyává, miközben biztosítja a szerződések átláthatóságát.
