Változtak az állami földek értékesítésének szabályai
Idén, a terveknek megfelelően, nagyobb arányú földértékesítésbe kezd a kormány. Magyarországon 5 millió hektár körüli a termőföld nagysága, 2,7 millió a földtulajdonosok száma, és alig 140 ezren gazdálkodnak. A várható földárveréseken a jelenleg még 1,7 millió hektár állami kézen levő területből lehet licitálni.
A10 hektár alatti területek értékesítése változatlan módon folytatódott 2022 őszén, mintegy 17,5 ezer hektár mértékben, míg az afeletti területek esetén az értékesítés szabályai változtak. Meglepő, de az idei évben a MAGOSZ tájékoztatása szerint mindez „csak” 30 ezer hektárnyi területet érint majd.
Magyarország teljes földterülete 9,3 millió hektár, amelyből 4,6 millió hektár a gazdasági szervezetek és egyéni gazdaságok által használt mezőgazdasági terület nagysága, ebből pedig 3,8 millió hektár művelési ága szántó. Átlagosan a használt területek 42%-át bérlik, az egyes művelési ágak között jelentős az eltérés: a bérelt földek aránya a szántóterületeknél a legmagasabb, 55%, szőlő- és gyümölcsösterületek esetén mindössze 21%. Különböző jogcímeken – öröklés, vásárlás stb. – az állam jelentős, mintegy 1,7 millió hektáros földvagyonnal rendelkezik, amelyből körülbelül 1 millió hektár az erdőterület (erre stratégiai vagyonként tekint a kormányzat, eladásuk nem valószínű), a fennmaradó 6-700 ezer hektár különböző művelési ágakba tartozik. Utóbbiak közül 260-270 ezer hektárral a főként nemzeti parkoknál lévő rétek és legelők a meghatározók, de 180-190 ezer hektárral jelentős a szántóterületek aránya is.
Állami jövedelem állami földekből
Az állami földterületek a Nemzeti Földügyi Központhoz tartozó Nemzeti Földalapba tartoznak, a kincstári vagyon részét képezik. Az állami földrészletek hasznosítása a földbirtok-politika irányelveivel összhangban történhet, mint például a földhasználók helyzetének stabilizálása, környezetbarát, fenntartható gazdálkodást szolgáló termelés földhasznosítás oldaláról történő támogatása, szociális földprogram stb. Az állami földterületek értékesítésével keletkező bevételek a központi költségvetésbe folynak be, amelyből a kiadások levonása után megkapható az állami földvagyon jövedelemtermelése.
2019-es árak alapján az állam tulajdonába tartozó – akkor 1,6 millió hektáros – földterület nyilvántartási értéke meghaladta a 400 milliárd forintot. Az állam tulajdonában álló földterületek nem kis része osztatlan közös tulajdon, amelyek számát a „Termőföldet életjáradékért” program is növelte. A jelenlegi földárakat tekintetbe véve a szántók hektáronkénti átlagára 1,8–2 millió forint, míg a gyepeké 1,1–1,7 millió forint, a rét- és legelőterületek a kevésbé értékes kategóriákba tartoznak. Az állami vagyont képező mezőgazdasági földterületeket a Nemzeti Földügyi Központ jórészt haszonbérletekkel hasznosítja, tehát a nemzeti parki legelőket, szántóterületeket is gazdálkodók vagy gazdálkodószervezetek bérlik.
Szántóknál viszont főként a céges bérlők vannak túlsúlyban, ők jellemzően olyan korábbi állami gazdaságok, amelyek területei a privatizációt követően is használatukban maradtak. Nagy valószínűséggel a még meglévő állami szántók egy részét továbbra sem fogják értékesíteni, hanem azok tartós állami tulajdonként továbbra is a jelenlegi bérlők használatában maradnak. Az első nagy állami földértékesítési akció a „Földet a gazdáknak” program volt, 2016-ban, amelynek során 290 ezer hektár terület értékesítését hirdették meg, a költségvetésbe pedig 270 milliárd forintnyi bevétel folyt be. A bevételt a kormány akkor államadósság-csökkentésre fordította.
Az állami földeladások – bár jóval kisebb mértékben – azóta is folytatódtak, mivel a 3 és 10 hektár közötti méretű területek értékesítése évről évre programszerű módon zajlik. A jelenlegi agrárkormányzat eljárásából az látszik, hogy az állami földterületek megléte – egyes kiemelt területeket és kiemelt vállalatok földhasználatát leszámítva – nem elengedhetetlenül fontos immár. 2022-ben a kisebb, 10 hektár alatti földrészletek meghirdetésével vette kezdetét a legújabb program, amely területekre a Nemzeti Földügyi Központ honlapján lehetett ajánlatot tenni.
Egyébként a 2016–2022 közötti időszakban a 10 hektár alatti földek hirdetményes értékesítésének öt üteme zárult le eddig. A meghirdetett 17,5 ezer hektár felére érkezett ajánlat. A folyamat ezeknél az adásvételeknél majd a 60 napos kifüggesztéssel folytatódik, ahol az elővásárlásra jogosultak a jól ismert módon, a települési jegyzőnél élhetnek az elővásárlási jogukkal. A 10 hektár feletti területek esetén – amelyekkel idén folytatódik a program – más típusú eljárásra kerül sor, hiszen ezeknél minden esetben árverésen dől el a földrészlet sorsa. Az árverések szabályainak alapjai megegyeznek a „Földet a gazdáknak” program előírásaival.
A korábbi évek állami földértékesítési tapasztalatai azért nem feltétlen makulátlanul jók, hiszen előfordult, hogy az ígéretekkel ellentétben az új tulajdonosok nem tudták megszüntetni a fennálló haszonbérleti szerződéseket, vagyis saját földterületeiket éveken keresztül nem tudták használatba venni. Az elmúlt évekből azonban az is látszik, hogy „ideális” esetben közel fél év telt el az adásvételi szerződés megkötése és a vevő tulajdonjogának átvezetése esetén, de a földértékesítés megkezdésétől az adásvételi szerződés megkötéséig is tetemes idő telhet el alkalmanként. 2023. május elsejével lépnek hatályba a termőföldek vételárát szabályozni hivatott új rendelkezések is. Az elmúlt néhány év tapasztalatai alapján éves szintén 38-40 ezer adásvételi tranzakció megy, illetve ment végbe hazánkban.
A „trendek” szerint a területnagyság évről évre csökkent, míg az árak inkább növekedtek, 2016 óta évente átlagosan 9,6%-kal. Az állami tulajdonú termőföldek eladási árai ugyanakkor kimaradnak az árszabályozáshoz felhasználni tervezett agrárkamarai „földáradatbázisból”. Egyes, internetalapú sajtóban megjelent megállapítások alapján érdemi értékkülönbség mutatkozik az osztatlan közös tulajdonú és az 1/1 tulajdonban álló termőföldek között, vagyis mindenképpen megéri megszüntetni az osztatlan közös tulajdont, ha például ilyen területet sikerült vásárolni az államtól.
Részben változó szabályok 10 hektár feletti értékesítéseknél…
10 hektár feletti állami területek értékesítésénél árverések tartására van szükség. Változás, hogy az árverést követően nem kerül majd sor kifüggesztésre, az elővásárlásra jogosultak pedig az árverésen élhetnek ezzel a jogukkal. Az elővásárlási jog gyakorlásához tehát részt kell venni az árverésen, és ott személyesen kell az elfogadó nyilatkozatot megtenni. Nem szükséges viszont magába a licitbe beszállni, hanem elegendő a licit leütése után a legmagasabb összegnek megfelelő vételi ajánlatot tenni.
Az árverések részletszabályai tekintetében várhatóak még további változtatások is, például az árverési biztosíték mértékének csökkentésére, azért, hogy az elővásárlási jogok gyakorlásának ez ne jelentse akadályát. Ahogy korábban említettük, az állami erdőterületek stratégiai tulajdonba tartoznak, ezért is változatlan a szabály, miszerint az állam 100%-os tulajdonában álló erdők közül csak a gazdasági elsődleges rendeltetésű erdők értékesíthetők. Az értékesítés méretbeli korlátja eddig 5 hektár volt, most ez emelkedik meg 10 hektárra (de a természetes erdők esetében továbbra is marad az5 hektáros plafon, viszont az értékesítés itt is csak akkor történhet meg, ha gazdasági rendeltetésű az erdőterület).
10 hektár felett csak csere útján van lehetőség az állami erdőterület megszerzésére, feltéve, hogy az államnak felajánlott csereterület legalább azonos természetességi állapotú erdőnek minősül. Azoknál a védett természeti területeknél, melyek eddig is a gazdálkodók használatába voltak adva, a jogszabály mostantól már akár 25 év időtartamú haszonbérletet tesz lehetővé, kizárólag az eddigi haszonbérlő számára, azokra a területekre, amelyek a rét, legelő (gyep) művelési ágban vannak nyilvántartva, továbbá az ilyen birtoktesthez kapcsolódó szántó művelési ágú földrészletekre. Ezekben az esetekben tehát nem szükséges pályázatot sem kiírni. Garanciális szabály, hogy csak olyan földhasználóval köthető meg ez a hosszabb szerződés, aki vagy amely legalább 3 éve földhasználónak minősül, és legeltetéses hasznosítást igénylő föld vonatkozásában legalább 3 éve rendelkezik az előírt állatállománnyal, és három éven belül nem követett el szerződésszegést, illetve három éven belül természetvédelmi bírság nem került kiszabásra vele szemben. Természetesen a Nemzeti Park pályázat útján is hasznosíthatja a területet, pályázat esetén viszont nincs lehetőség ilyen hosszú időtartamra.
SZERZŐ: CSEGŐDI TIBOR LÁSZLÓ
